| Plan: | International Trade Centre (ITC) 2012 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1672.11BPHDitcterrein-VG01 |
In april 2008 hebben 35 ITC-ondernemers de gemeenteraad verzocht het vigerende bestemmingsplan "ITC 1996" te herzien. De ondernemers op het ITC-terrein hebben toen voorgesteld om de subbestemming sierteelt om te zetten naar een algemene bedrijfsbestemming. Dit omdat de ondernemers stellen dat de vraag en aanbod ten aanzien van het ITC niet goed op elkaar aansluiten:
De ondernemers stellen dat in andere Greenports een ander beleid geldt dan in de Greenport Boskoop: elders zijn, naast bedrijventerreinen puur gericht op agrarische- of greenportondersteunende bedrijvigheid, ook terreinen aanwezig voor gemengde bedrijvigheid. Dit ter bevordering van het functioneren van de lokale economie.
De ondernemers op het ITC-terrein vinden het vanuit het gelijkheid- en rechtszekerheidsbeginsel niet aanvaardbaar dat op eenzelfde bedrijventerrein ondernemers op verschillende manieren worden behandeld. Op basis van het vigerende bestemmingsplan gelden er voor de twee zones van het terrein verschillende voorschriften. Dit werkt onzekerheid over de vestigingsmogelijkheden voor zowel de huidige als toekomstige ondernemers in de hand, het is nadelig voor de prijs van vastgoed en de gronden op het bedrijventerrein en het belemmert de dynamiek op het ITC-terrein.
Ook aan de sector is gevraagd wat hun visie is op het bedrijventerrein. In het kader van het onderzoek bestond de sector uit: belangenvertegenwoordigers van de Greenport Boskoop, de Kamer van Koophandel en de vastgoedeigenaren. Voor een deel kon de sector zich vinden in de argumenten van de ondernemers. Er werden wel enkele nuanceringen geplaatst. De sector geeft aan dat het uitgangspunt dat het ITC-terrein een sierteelt ondersteunende functie moet hebben goed is. Door de bestemming vrij te geven is er te weinig ruimte voor bedrijven die de Greenport maken tot wat deze is. Bij sierteelt(ondersteunende) bedrijvigheid moet niet alleen gedacht worden aan telers, maar ook aan groothandel en logistiek en toeleverende bedrijven.
In de "Beleidsnotitie ITC" is een analyse gedaan naar het functioneren van het ITC-terrein. In paragraaf 2.2 en 2.3 is de bestaande ruimtelijke en functionele situatie in het plangebied beschreven. Ten aanzien van het ruimtegebruik, marktpositie en leegstand kunnen de volgende conclusies worden getrokken.
Ruimtegebruik
Op het bedrijventerrein is sprake van een netto-/brutoverhouding van 80%. Gemiddeld in Nederland is deze verhouding 69%, hiermee lijkt het dat er op het ITC-terrein sprake is van een efficiënt ruimtegebruik. De bedrijfskavels variëren in grootte van 0,1 hectare tot 2 hectare. Deels worden de terreinen door de bedrijven aangehouden als strategische reserve, waardoor open plekken zichtbaar blijven. Hoewel het, afgaande op het percentage van 80%, lijkt alsof er sprake is van efficiënt ruimtegebruik, is dit in de huidige situatie dus niet het geval.
De gemiddelde kavelgrootte op het terrein is ongeveer 0,4 hectare. Voor een bedrijventerrein dat bedoeld is als distributiepark/ agrobusinesspark is deze gemiddelde kavelgrootte (te) beperkt. Doorgaans zijn bedrijfskavels op dergelijke distributieparken gemiddeld groter dan 1 hectare.
Marktpositie
Uit het onderzoek is gebleken dat binnen het gebied dat de subbestemming sierteelt heeft driekwart van de bedrijven binnen de doelstelling van het ITC-terrein past en dus sierteeltgerelateerd is. Een kwart van de bedrijven past niet binnen de bestemming. De ligging van de percelen met de sierteeltbestemming, het achteraf gelegen Plantarium en de Beurs en het aantal gemengde bedrijven binnen de sierteeltaanduiding maakt dat een verkeerde beeldvorming is ontstaan, waardoor het gehele terrein geen duidelijke marktpositie en -perspectief heeft.
Leegstand
Op het deel van het ITC met de subbestemming sierteelt staan enkele bedrijfsunits leeg, veelal in het bedrijfsverzamelgebouw aan Engelandlaan 1 tot en met 19. Het Beursgebouw staat op dit moment ook leeg en te huur voor bedrijfsruimte. In totaal staat 13% van de bedrijfsunits leeg. Dit percentage is hoog vergeleken met het gemiddelde cijfer in Nederland (6%). Het zijn met name de ruimten in de bedrijfsverzamelgebouwen die leeg staan. Geconcludeerd is dat de sierteeltsector geen grote behoefte heeft aan bedrijfsruimten met een beperkte omvang. Ook speelt de (zicht)locatie mee en al dan niet actief beheer van de bedrijfsgebouwen.
Naast leegstand is een deel van de bedrijfspanden te koop of te huur. De bedrijfsactiviteiten zijn hier soms erg laag of staan al voor een deel leeg. Hiermee wordt het aantal inactieve panden groter op het terrein, namelijk 23%. En naar oppervlakte wordt dit 15%.
Voor het deel van het bedrijventerrein dat niet-sierteeltgerelateerd is, staat ook 13% van de bedrijfsunits leeg. Het percentage inactieve panden, dus leegstand plus de panden die te huur of te koop staan, is hier 18%. Naar oppervlakte is dit 9%.
Opvallend is dat bij zowel de sierteeltgerelateerde bedrijvigheid als de niet-sierteeltgerelateerde bedrijvigheid de leegstand zich met name manifesteert in de bedrijfsverzamelgebouwen. Geconcludeerd is dat de regio Rijnwoude/ Boskoop een vrij beperkte vraag kent naar kleinschalige bedrijfsruimten. De lokale economie is voornamelijk gericht op agrarische en logistieke bedrijvigheid die weinig behoefte hebben aan dergelijke kleinschalige bedrijfsunits.
Uit de analyse komt een verdeeld beeld naar voren van de gewenste toekomst van het ITC-terrein:
- enerzijds zijn in het verleden, na vrijstelling, ontwikkelingen toegestaan die er toe hebben geleid dat het ITC geen duidelijk sierteeltkarakter heeft. Deze constatering leidt bij de ondernemers tot een wens het terrein volledig vrij te geven voor gemengde bedrijvigheid.
- anderzijds bestaat de bestuurlijke wens de ruimte te behouden voor vestiging van bedrijven die ondersteunend zijn aan de sierteeltsector, ook al blijven hierdoor de gebruiksmogelijkheden van gronden en vastgoed op het bedrijventerrein (enigszins) beperkt.