PCT-terrein

5.2 Artikelgewijze toelichting

In deze paragraaf zijn de belangrijkste regelingen die het plan bevat, nader toegelicht. De regels vallen in vier hoofdstukken uiteen.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende woorden toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel is geregeld hoe verschillende maten, zoals afstand, bouwhoogte, goothoogte, inhoud en oppervlakte van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gemeten dienen te worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch - Boomsierteelt

Fase 1 en 2 zijn voor een deel bestemd als 'Agrarisch - Boomsierteelt'. Op grond van deze directe bouwtitel kan de ontwikkeling van het boomsierteeltgebied aanvang nemen. Op deze gronden mag - in tegenstelling tot de bestemming 'Gemengd' - enkel geteelt worden. Voor het goed functioneren van deze boomsierteeltbedrijven zal per boomsierteeltbedrijf ook ondergeschikte functies zoals vervoer, handel en opslag worden toegestaan. Dit is laatste is geregeld in artikel 1, in de begripsomschrijving van 'boomsierteeltbedrijf'. Om te bepalen of nog sprake is van ondergeschiktheid wordt gekeken naar de omvang van de ondergeschikte functies (zowel in aandeel van het bedrijfsresultaat als in het aantal vierkante meters) en naar de ruimtelijke uitstraling van het bedrijf als geheel. Bij de beoordeling zal tevens aansluiting worden gezocht bij de uitgangspunten zoals deze zijn verwoord in de rapportage Aanbeveling voortgang ontwikkeling PCT-terrein.

Om het de beoogde ruimtelijke kwaliteit te behalen, is aan de voorzijde van de percelen een minimale bouwafstand voor zowel bedrijfsgebouwen als kassen opgenomen. Ook voor de zijpercelen die aan het openbaar gebied grenzen is een zone opgenomen waarbinnen geen gebouwen en overkappingen mogen worden opgericht. Voor de entree van het terrein is een extra brede zone opgenomen. De aan te houden afstanden zijn onderzocht in het kader van het beeldkwaliteitplan PCT-terrein. Voor de nog niet bebouwde bouwpercelen is daarnaast ook een gevellijn op de verbeelding weergegeven, waarin ten minste 50% van de voorgevel van de bedrijfsgebouwen moet worden gebouwd.

Bedrijven mogen geen water onttrekken uit het gebied, maar moeten zelf voorzien in gietwater. In de regels is daarom een minimummaat voor de te realiseren waterbassins opgenomen. Voor de pot- en containerteelt wordt uitgegaan van 2.250 m³ hemelwaterberging per hectare boomsierteelt, waarvan 1.750 m³/ha in collectieve bassins en 500 m³/ha in particuliere bassins.

Per bedrijf mag niet meer dan 60% van het kavel worden bebouwd met gebouwen. Conform het provinciaal beleid mag ten hoogste 50% van het kavel worden bebouwd met kassen.

In lid 3.2 zijn eveneens de toegestane goot- en bouwhoogten aangegeven. Voor gebouwen geldt een maximumbouwhoogte van 9 m. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt een maximumbouwhoogte van 6 m. Indien een bedrijf besluit een waterbassin onder de bebouwing te realiseren, dan geldt een hogere maximumgoot en bouwhoogte voor de betreffende bebouwing.

De regels omtrent de opslag op onbebouwde gronden zijn opgenomen in lid 3.3 'specifieke gebruiksregels'.

Artikel 4 Gemengd

Het centraal gelegen gebied van fase 1 en 2 is bestemd als 'Gemengd'. Op grond van deze directe bouwtitel kan de ontwikkeling van het agrobusinesscentrum aanvang nemen. De bedrijven dienen gerelateerd te zijn aan de boomsierteelt. De definitie van 'boomsierteeltgerelateerde bedrijven' is opgenomen in artikel 1. Daarnaast biedt het agrobusinesscentrum ook ruimte volwaardige boomsierteeltbedrijven. Mits ondergeschikt aan een bedrijf, mag binnen de bestemming Gemengd ook onderwijs, een onderzoeksinstituut en congrescentrum worden gerealiseerd. Zelfstandige kantoren zijn op het PCT-terrein niet toegestaan.

Artikel 5 Groen

Binnen deze bestemming zijn bestaande en nieuw te ontwikkelen hoofdgroenvoorzieningen ondergebracht. De te ontwikkelen bufferzone aan de westkant van fase 3 en 4 en de groene wal ten zuiden van fase 3, zijn ondergebracht in de uit te werken bestemming 'Agrarisch - Boomsierteelt-Uit te werken'.

Artikel 6 Verkeer

De bestaande wegen ten westen en ten zuiden van het plangebied zijn ondergebracht in de bestemming 'Verkeer'. Daarnaast zijn ook alle ontsluitingswegen in fase 1 en 2 direct bestemd als 'Verkeer'.

Artikel 7 Water

In fase 1 en fase 2 zijn de substantiële waterpartijen ten behoeve van de watercompensatie als 'Water' bestemd. De te realiseren waterpartijen in fase 3 en 4 zijn grotendeels in de uitwerkingsregels van de bestemming 'Agrarisch - Boomsierteelt-Uit te werken' opgenomen.

Artikel 8 Wonen

Binnen het plangebied zijn drie woningen gelegen. Deze woningen zijn inclusief het bijbehorende bouwperceel bestemd als 'Wonen'. Binnen deze bestemming is het mogelijk aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten te ondernemen, ondergeschikt aan de woonfunctie.

Artikel 9 Agrarisch - Boomsierteelt-Uit te werken

Fase 3 en 4 zijn voorzien van een uit te werken bestemming waarin verschillende functies zijn ondergebracht. De belangrijkste is uiteraard de boomsierteelt. Verder zijn binnen het bestemmingsvlak groen, water, wegen en bijbehorende voorzieningen toegestaan. De hoofdontsluitingsweg is met een aanduiding 'verkeer' op de verbeelding weergegeven.

Bij het uitwerken van deze bestemming zijn burgemeester en wethouders gehouden aan deze uitwerkingsregels, waarin tevens is vastgelegd dat bij uitwerking de bepalingen omtrent de bestemmingen 'Agrarisch - Boomsierteelt', 'Groen', 'Verkeer', 'Water', in acht moeten worden genomen.

Zolang er nog geen uitwerkingsplan in werking is getreden, mogen de gronden met een uit te werken bestemming niet worden bebouwd. Eventueel is het mogelijk te anticiperen op een uitwerkingsplan en bouwvergunning te verlenen. Dit kan echter alleen als het ontwerpuitwerkingsplan ter inzage is gelegd (of al is vastgesteld).

Artikel 10 Leiding - Water

In het gebied zijn twee planologisch relevante watertransportleidingen aanwezig. Voor deze leidingen, inclusief de zakelijk rechtstrook, geldt een dubbelbestemming waar in beginsel slechts bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toelaatbaar zijn mits de leidingbelangen hierdoor niet onevenredig worden geschaad. Voor de betreffende gronden geldt tevens een aanlegvergunningenstelsel voor bepaalde werken en werkzaamheden.

Artikel 11 Waarde - Archeologie

Op de verbeelding zijn de gebieden met archeologische verwachtingen weergegeven. De bescherming van de aanwezige archeologische sporen staat hier voorop. Bouwwerken ten behoeve van andere (samenvallende) bestemmingen zijn op enkele uitzonderingen na uitsluitend toegestaan als (blijkens archeologisch onderzoek) de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen. Daarnaast geldt voor diverse werken en werkzaamheden een aanlegvergunningplicht.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 12 Antidubbeltelregel

Om misbruik te voorkomen, is in dit artikel aangegeven dat de gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een bouwvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Artikel 13 Algemene bouwregels

Dit artikel geeft aan in welke gevallen ondergeschikte onderdelen van gebouwen de in hoofdstuk 2 opgenomen bouwgrenzen mogen overschrijden. Gebouwen en waterbassins mogen, vanwege het opbarsting gevaar (zie hoofdstuk 4 van het bestemmingsplan), niet dieper dan 0,5 m (ten opzichte van het peil) worden gebouwd.

Artikel 14 Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening

Dit artikel is opgenomen ter voorkoming van onduidelijkheid over de toepasselijkheid van de stedenbouwkundige bepalingen van de bouwverordening.

Artikel 15 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel wordt bepaald dat, vanwege een kruisend straalpad, geen bouwwerken hoger dan 45 m mogen worden opgericht.

Artikel 16 Algemene ontheffingsregels

In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen ontheffing kan worden verleend ingeval van geringe afwijkingen van de bouwregels. Ten aanzien van de genoemde percentages in hoofdstuk 2 'bestemmingsregels' kan geen ontheffing worden verleend.

Artikel 17 Algemene wijzigingsregels

De in dit artikel opgenomen wijzigingsbevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders strekt tot het op ondergeschikte onderdelen wijzigen van de begrenzingen (tot een maximum van 3 m) van het bestemmingsplan als bijvoorbeeld de staat van het terrein daar aanleiding toe geeft.

Artikel 18 Algemene procedureregels

De te doorlopen procedure voor het gebruikmaken van de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid dan wel uitwerkingsplicht, is in de Wro opgenomen. Voor de binnenplanse ontheffing dient de in artikel 18 opgenomen procedure te worden doorlopen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 19 Overgangsrecht

Dit artikel betreft de overgangsbepalingen met betrekking tot het bouwen. Enige bouwmogelijkheden in afwijking van de regels blijven bestaan voor die gebouwen die afwijken van het plan en die zijn gebouwd of (kunnen) worden gebouwd krachtens een bouwvergunning. Bestaande afwijkingen mogen niet worden vergroot. Uitbreiding van de bebouwing is slechts mogelijk met een ontheffing van burgemeester en wethouders.

Daarnaast bevat dit artikel overgangsbepalingen met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat het plan inwerking is getreden. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor wordt verkleind.

Artikel 20 Slotregel

Deze regel geeft aan op welke wijze de regels van het voorliggend bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.