Mendelweg 22d

1.1 Aanleiding

Aan de Mendelweg in Boskoop is de voormalige Maranatha-MAVO aanwezig. In dit gebouwencomplex zijn onder andere kinderopvang (inmiddels verhuisd), een aantal tandartspraktijken en twee (beheerders)woningen ondergebracht. Het gedeelte Mendelweg 22d wordt tot september 2013 gehuurd door de gemeente Boskoop. Gezien dit aflopende huurcontract en de geringe behoefte aan ruimte voor maatschappelijke functies in Boskoop, heeft de eigenaar besloten om een initiatief in te dienen om woningen te realiseren in het bestaande gebouwencomplex.

Binnen het bestemmingsplan "Boskoop-Dorp" is de locatie Mendelweg 22d bestemd tot 'Maatschappelijk'. Het realiseren van twee woningen in de bestaande bebouwing is op grond van het vigerende bestemmingsplan dus niet mogelijk.

Op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (in werking per 1 oktober 2010), bestaat de mogelijkheid om een omgevingsvergunning te verlenen voor ruimtelijke ontwikkelingen. Voorwaarde voor een omgevingsvergunning is dat het verzoek vergezeld gaat van een goede ruimtelijke onderbouwing.

Voor u ligt de ruimtelijke onderbouwing behorend bij het verzoek voor een omgevingsvergunning voor het realiseren van twee woning in het bestaande gebouwencomplex aan de Mendelweg 22d in Boskoop.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Mendelweg 22d in Boskoop en maakt onderdeel uit van een groter gebouwencomplex (zie verder Hoofdstuk 2). Onderstaande afbeelding geeft globaal de ligging van het plangebied in de omgeving weer.

ligging locatie Mendelweg 22d (bron: openstreetmap.org)

1.3 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid en de relevante wetgeving opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. In hoofdstuk 5 wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan beschreven, waarbij de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.

2.1 Huidige situatie

De initiatiefnemer [Anoniem] heeft in 1993 de leegstaande Maranatha Mavo aan de Mendelweg in Boskoop aangekocht en in de daaropvolgende jaren verbouwd. In overleg met de gemeente Boskoop zijn in dit gebouw onder andere kinderopvang (inmiddels verhuisd), een aantal tandartspraktijken en twee (beheerders)woningen ondergebracht. Op de voormalige speelplaats is een bijzondere woning (qua architectuur) verrezen. Al deze onderdelen zijn door de huidige gebruikers aangekocht en als zodanig in gebruik.

plangebied gedeelte complex Mendelweg 22d (bron: google maps)

beeld van de locatie van de Mendelweg (bron: google streetview)

Een bescheiden gedeelte (1/4) van het complex, ca 450 m2, wordt door de gemeente Boskoop gehuurd (zie bijgevoegde luchtfoto met het rood omlijnde gedeelte). De gemeente gebruikt dit gedeelte onder andere als centrum voor Jeugd en Gezin, voor maatschappelijk werk (Kwadraad) en als Consultatiebureau. Inmiddels heeft de gemeente een nieuwe koers gekozen en worden deze maatschappelijke activiteiten straks ondergebracht in het in aanbouw zijnde gebouw van de Brede School. Het gehuurde gedeelte komt daarmee in september 2013 leeg te staan.

De initiatiefnemer is daarom met de gemeente Boskoop in overleg getreden of na het leegkomen van het gebouw wellicht andere (maatschappelijke) functies die onder de gemeentelijke paraplu vallen in dit gedeelte van het gebouw zouden passen. Hieraan bleek geen behoefte te zijn. Ondertussen is marktonderzoek gedaan of er behoefte bestond aan ruimte voor vergelijkbare maatschappelijke activiteiten, zoals praktijkruimte voor een arts, fysiotherapie, dierenarts, of iets dergelijks. Dat heeft tot op heden geen resultaat opgeleverd.

2.2 Toekomstige situatie

Naar aanleiding van de hiervoor beschreven ontwikkelingen is bekeken welke andere functies in het gebouw een plaats zouden kunnen hebben, nu het er naar uit ziet dat er geen ruimtebehoefte voor maatschappelijke functies is. Uit het gesprek bleek dat het gewenst was om dit deel van het gebouw aan te wenden voor een (gering) aantal woningen. Om leegstand voor te zijn, is een plan uitgewerkt om het pand te verbouwen tot twee woningen. Deze twee woningen, elk met een eigen tuin en parkeerplaatsen op eigen terrein, zullen als casco Loft-woningen met een scherpe prijs aangeboden worden. De benodigde infrastructuur, zoals een toegangsweg, parkeerplaatsen en aanpassing van het kruispunt is reeds in 1994 aangelegd. De woningen maken gebruik van de reeds bestaande ingangen.

Bestaande en nieuwe situatie plattegrond Mendelweg 22d

3.1 Rijksbeleid

Het Rijksbeleid zoals onder meer verslagen in de 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)' is van een te globaal schaalniveau om direct van invloed te zijn op dit plan. De enige opmerking is dat omwille van de grote druk op de ruimte gesteld kan worden dat inbreiding en herontwikkeling in bestaand stedelijk gebied de voorkeur heeft boven uitbreiden. Dit plan voldoet daar aan.

3.2 Provinciaal beleid

3.3 Regionaal beleid

3.4 Gemeentelijk beleid

4.1 Milieu

4.2 Water

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.

Planspecifiek

In onderhavig initiatief worden twee woningen mogelijk gemaakt in de bestaande kantoor- en praktijkruimte. De woningen worden ingepast in de bestaande bebouwingscontouren en er vindt geen uitbreiding van het bebouwd oppervlak plaats. Parkeerplaatsen op het eigen terrein worden gesitueerd op reeds verhard terrein. Er wordt aangesloten op bestaande riolering, die ook reeds door de huidige huurders gebruikt wordt. Uitbreiding van capaciteit is dus niet nodig.

Een gedeelte van het plangebied maakt onderdeel uit van de dubbelbestemming 'Waterstaat-Waterkering', welke gronden primair bestemd zijn voor de waterhuishouding. Voor andere bestemmingen die hier gelden (zoals ook in het plangebied het geval is) mag alleen worden gebouwd als het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voorzover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid. In onderhavig initiatief gaat het om een verandering van een bestaand bouwwerk waarvan de oppervlakte niet wordt uitgebreid.

Gezien het bovenstaande is het initiatief uitvoerbaar op het gebied van water, aangezien er op dat vlak geen merkbare veranderingen plaatsvinden.

4.3 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. In de huidige situatie heeft het pand een maatschappelijke bestemming en wordt ook als zodanig gebruikt. In plaats van de maatschappelijke bestemming worden nu twee woningen mogelijk gemaakt. De hoeveelheid verkeer van en naar de locatie neemt hierdoor eerder af dan toe. Omliggende wegen zijn hier dus op berekend.

In de huidige situatie zijn reeds enkele parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig. Deze parkeerplaatsen zullen ook voor de woningen gebruikt worden. Ook hier geldt dat de parkeerdruk eerder af-, dan toeneemt. In het ontwerp zijn 2 parkeerplaatsen per woning opgenomen, waarmee het initiatief voldoet aan de normen die ten aanzien van parkeren worden gesteld.

Het initiatief is gezien het bovenstaande op het gebied van verkeer uitvoerbaar.

4.4 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en faunawet van toepassing. Hier wordt onder andere de bescherming van plant- en diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Indien hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

Gebiedsbescherming

De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:

• Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
• beschermde Natuurmonumenten;
• wetlands.

Naast deze drie soorten gebieden is de (Provinciale) Ecologische Hoofdstructuur ((P)EHS) in het kader van de gebiedsbescherming van belang. De (P)EHS is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland. Zij bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:

• vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
• verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Soortenbescherming

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van LNV (artikel 75, lid 3). Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

In onderhavig initiatief worden twee woningen gerealiseerd binnen de muren van de bestaande bebouwing. De bestaande bebouwing is tot op heden in gebruik en biedt geen plek aan beschermde diersoorten. Het initiatief gaat ook niet ten koste van bestaand groen.

Een ecologisch onderzoek is daarmee niet nodig en het initiatief is op het gebied van ecologie uitvoerbaar.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk projectbesluit moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Onder de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven voor een goede afweging van het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Gepleit wordt voor een verantwoorde verankering van de integrale cultuurhistorie in structuurvisies, bestemmingsplannen en milieueffectrapportages. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. De aandacht voor cultuurhistorie is ook wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Artikel 3.1.6 onder 2 van dit Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden.

Archeologie

Archeologie gaat over de (verwachte) cultuurhistorische waarde in de bodem. Op 16 januari 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Nederlandse parlement heeft dit verdrag in 1998 goedgekeurd. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet 1988. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en / of het initiatief aangepast kan worden.

Ook de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ) uit 2007 is in dit kader van belang. De verantwoordelijkheid voor cultuurhistorische waarden ligt bij de gemeente en dit moet bij vaststelling van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) meegenomen worden.

Planspecifiek

In onderhavige situatie is sprake van de realisatie van twee woningen in het bestaande gebouwencomplex. De uiterlijke verschijningsvorm van het gebouw, dat cultuurhistorisch geen waarde heeft, verandert nauwelijks. Ook is er geen uitbreiding van het bebouwde oppervlak dat ten koste zou gaan van archeologische waarden in de bodem. Het initiatief is op het gebied van cultuurhistorie en archeologie uitvoerbaar.

4.6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een projectbesluit dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het projectbesluit echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Voor de realisatie van dit bouwplan hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden, omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd. De economische uitvoerbaarheid is niet in het geding.

5.1 Algemeen

De omgevingsvergunning wordt voorbereid met toepassing van een uitgebreide procedure ex artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3° Wabo juncto artikel 3.10 Wabo. De raad dient hiervoor een verklaring van geen bedenkingen af te geven. Het ontwerpbesluit met bijbehorende stukken zal als ontwerp voor een termijn van zes weken ter inzage liggen. Bij het vaststellingsbesluit zal, waar nodig, ingegaan worden op mogelijke reacties op het voornemen tot het afgeven van een omgevingsvergunning.

5.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg

Het 3.1.1 Bro overleg zal gelijktijdig plaatsvinden met het toezenden van het ontwerpbesluit, omdat het plan passend is binnen provinciaal beleid en rijksbeleid en het weinig ruimtelijke impact heeft. Er zijn ook geen wateraspecten van belang, aangezien het initiatief binnen de bestaande bebouwing wordt gerealiseerd.

5.3 Verslag inspraak

Het plan is bekend bij de omwonenden, de initiatiefnemer heeft omwonenden geïnformeerd. Het plan wordt niet formeel voor inspraak ter visie gelegd omdat het effect daar te klein voor is en de omgeving al op de hoogte is van het plan.