Uitvoeringsparagraaf Woningbouw

1.1 Doel aanvulling woningbouw

Naar aanleiding van de urgente behoefte aan sociale huurwoningen is in de, door de gemeenteraad vastgestelde, Alphense Woningmarktstrategie 2019-2022 bepaald dat in elk woningbouwinitiatief minimaal 25% sociale woningbouw gerealiseerd dient te worden. De praktijk laat zien dat de bouw van dit aandeel sociale woningbouw tot nu toe niet overal tot stand komt. Om te voorkomen dat de wachttijden voor deze woningen verder oplopen is het noodzakelijk dat initiatiefnemers tot woningbouw een bijdrage leveren aan deze opgave.

Om het doel van minimaal 25% sociale woningbouw te realiseren, heeft te gemeenteraad op 28 januari 2021 besloten een Bestemmingsreserve Verevening Sociale Woningbouw in te stellen. Deze bestemmingsreserve wordt het Vereveningsfonds genoemd. Indien het college besluit dat op een locatie geen of minder sociale woningbouw mogelijk is, dient er een financiële bijdrage aan het fonds te worden geleverd. Wanneer bij een woningbouwinitiatief, op verzoek van de gemeente, meer dan 25% sociale woningbouw wordt gerealiseerd kan er vanuit het fonds een financiële bijdrage worden geleverd.

De juridische grondslag voor het Vereveningsfonds is verankerd in de structuurvisies van de gemeente Alphen aan den Rijn, te weten De Stad van Morgen, Integrale structuurvisie Greenport Boskoop en de Samengestelde Structuurvisie van Rijnwoude.

Met deze nadere invulling op de drie structuurvisies van de Gemeente Alphen aan den Rijn wordt invulling gegeven aan de beginselen van behoorlijk bestuur door de (financiële) bijdrage aan sociale woningbouw beleidsmatig vast te leggen.

1.2 Structuurvisies gemeente Alphen aan den Rijn

2.1 De ambitie

De ambitie volgt uit de Alphense Woningmarktstrategie 2019-2022. De druk op de woningmarkt loopt nog steeds op waardoor ingrijpen door de gemeente noodzakelijk is om ervoor te zorgen dat ook woningen worden gerealiseerd die voor de markt minder rendabel zijn.

Er is een groei van groepen die een beroep doen op de sociale huurmarkt. Steeds meer groepen krijgen voorrang bij woningtoewijzing. Dit gaat ten koste van de slagingskansen van 'regulier woningzoekenden'. Om verdringing te voorkomen zijn er in de periode 2019 t/m 2025 maar liefst 1.150 extra sociale woningen nodig. Hierna neemt de benodigde productie mogelijk iets af. Daarnaast zijn er onzelfstandige woningen en een aantal complexen voor bijzondere groepen nodig.

De gemeente en haar sociale partners zijn onvoldoende in staat om de komende jaren in de groeiende behoefte te voorzien. Er zijn te weinig woningbouwlocaties waar de gemeente of haar sociale partners grondpositie hebben. Om in de vraag in sociale woningbouw te kunnen voorzien is een beroep gedaan op marktpartijen met de verplichting om bij woningbouwontwikkelingen minimaal 25% sociale woningbouw te realiseren.

De praktijk laat zien dat de norm niet altijd wordt gehaald dit heeft verschillende praktische oorzaken. Locaties zijn bijvoorbeeld te klein om voldoende sociale woningbouw te realiseren of het beheer van enkele van woningen binnen een woningbouwontwikkeling is niet rendabel voor een woningbouwcorporatie. Ook is het lastig om koop- en huurappartementen in één gebouw te realiseren of te beheren.

De ambitie van de gemeente is om de sociale woningmarkt weer vlot te trekken door het instellen van een vereveningsfonds. Hierdoor kunnen marktpartijen op een efficiënte wijze een bijdrage leveren aan het schrijnend te kort aan sociale woningen. Enerzijds door een bijdrage te doen in het Vereveningsfonds, anderzijds om, door middel van een bijdrage uit het fonds, tot ontwikkeling van extra sociale woningen over te gaan. De ambitie is om hiermee het beoogde doel van 25% sociale woningbouw in nieuwe ontwikkeling te realiseren.

2.2 Praktische uitvoering van de beleidsregel en het Vereveningsfonds

Het uitgangspunt is en blijft dat iedere woningbouwontwikkeling met 4 of meer woningen minimaal 25% sociale woningbouw realiseert. Indien dit niet mogelijk is kan het college van de Gemeente Alphen aan den Rijn, niet de ontwikkelende partij, besluiten om af te zien van deze verplichting en er compensatie plaatsvinden van de niet gerealiseerde sociale woningen. Dit kan door:

• 1. Het verevenen tussen meerdere woningbouwontwikkelingen, zodat alsnog de norm van 25% wordt gehaald voor de woningbouwontwikkelingen samen;
• 2. Door middel van een financiële bijdrage aan het Vereveningsfonds kan sociale woningbouw elders in de gemeente worden gecompenseerd.

Het verevenen tussen meerdere woningbouwontwikkelingen geniet hierbij de voorkeur, omdat dan direct meer sociale woningbouw wordt gerealiseerd waardoor het beoogde doel, minimaal 25% sociale woningbouw, het snelst gerealiseerd kan worden. De gemeente zal daarom ook actief bemiddelen tussen de verschillende ontwikkelende partijen voordat er wordt gekozen voor een bijdrage aan het Vereveningsfonds.

2.3 Uitzonderingen

Bedrijfswoningen die door middel van een planologische procedure de status van burgerwoning verkrijgen, niet-zelfstandige woonvormen, zorgwoningen en woningen die voortkomen uit herstel van een monument zijn uitgezonderd van de beleidsregel dat er minimaal 25% sociale woningbouw gerealiseerd moeten worden. Indien de betreffende woningen binnen de categorie 'sociale woningbouw' vallen worden deze wel meegenomen in de berekening of minimaal 25% van de woningen van de woningbouwontwikkeling sociale woningbouw is.

3.1 Organisatie

Het Vereveningsfonds wordt beheerd door de gemeente Alphen aan den Rijn. Het beheer van het fonds zal dusdanig in de ambtelijke organisatie worden ingebed dat er snel geschakeld kan worden tussen het beheer van het fonds en de mogelijke woningbouwprojecten.

Voor initiatiefnemers van woningbouwontwikkeling zal snel duidelijk zijn of een bijdrage aan het fonds tot de mogelijkheden behoort. Daarnaast zal bij nieuwe woningbouwontwikkelingen worden onderzocht of meer dan 25% sociale woningbouw mogelijk is door middel van een bijdrage uit het fonds.

3.2 Fondsvorming

Om de sociale woningbouw te stimuleren is gestart met het oprichten van een bestemmingsreserve. Te weten het Bestemmingsreserve Verevening Sociale Woningbouw. Deze bestemmingsreserve wordt het Vereveningsfonds genoemd.

De afdrachten zullen worden ondergebracht in het Vereveningsfonds, vervolgens zullen vanuit het Vereveningsfonds sociale woningbouw projecten worden gefinancierd.

3.3 Werking van het Vereveningsfonds

4.1 Planologisch instrumentarium

4.2 Kostenverhaal

Voorop staat dat de economische uitvoerbaarheid van plannen alleen maar haalbaar is als ook anderen meebetalen. De gemeente Alphen aan den Rijn is slechts één van de investerende partijen in de woningmarkt. Investeringen in de woningmarkt van Alphen aan den Rijn komen vele partijen ten goede. De gemeente heeft de wettelijke plicht om kosten die zij moet maken ten behoeve van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling te verhalen op de partijen die bij die ontwikkelingen baat hebben. De gemeente Alphen aan den Rijn vraagt daarom ook aan initiatiefnemers van woningbouwontwikkelingen om een bijdrage.

Uitgangspunt voor de financiering van de totale woningbouwopgave in Alphen aan den Rijn is te streven naar maximale financiële verevening tussen winstgevende en verlieslijdende woningbouwontwikkelingen. Dit kan door zelf de woningbouwontwikkelingen uit te voeren en winsten en verliezen met elkaar onderling te verrekenen. Deze mogelijkheid bestaat alleen voor woningbouwontwikkelingen welke de gemeente Alphen aan de Rijn zelf initieert.

Voor projecten die de gemeente Alphen aan den Rijn niet zelf initieert, kan, via de hiervoor omschreven weg, geen financiële bijdrage worden afgedwongen. Kosten verhalen kan wel. Anterieure overeenkomsten (overeenkomsten die worden gesloten vóórdat een exploitatieplan is vastgesteld) geven hierbij de meeste beleidsvrijheid. Deze komen alleen tot stand op basis van vrijwilligheid. Voor het afspreken van een financiële bijdrage (niet zijnde bovenplanse kosten) aan (regionale) ruimtelijke ontwikkelingen moet de betreffende ruimtelijke ontwikkeling in een structuurvisie zijn vastgelegd.

Vanuit dergelijke projecten is een financiële bijdrage noodzakelijk voor het realiseren van de verschillende beoogde projecten. Uitgangspunt is dat de verevening financieel neutraal plaatsvindt. Dat wil zeggen dat de inkomsten toereikend moeten zijn om nieuwe projecten te kunnen realiseren.

De gemeente heeft de mogelijkheid, ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen, een extra bijdrage te vragen aan een initiatiefnemer. De gemeente streeft ernaar om alle noodzakelijke en relevante kosten via zogenoemde anterieure overeenkomsten op de planontwikkelingen te verhalen. Indien zij daar niet in slaagt, zullen de kosten wettelijk verplicht worden verhaald via een exploitatieplan. Naast de gebiedseigen kosten zal de gemeente de kosten van bovenwijkse voorzieningen verhalen, indien aan de orde, bovenplanse vereveningen toepassen en in anterieure overeenkomsten bijdragen voor ruimtelijke ontwikkeling vragen. Voorzieningen in het kader van kostenverhaal zijn werken en werkzaamheden die noodzakelijk zijn om een ruimtelijke ontwikkeling te kunnen realiseren zoals het realiseren van groen en water, compensatie en de plan- en procedurekosten. In het Besluit ruimtelijke ordening is daarvoor een limitatieve kostensoortenlijst opgenomen.

4.3 Kostensoorten

De wettelijke mogelijkheid van kostenverhaal maakt onderscheid in vier soorten kostenverhaal:

• 1. gebiedseigen kosten: dit zijn kosten die nodig zijn om het exploitatiegebied bouwrijp te maken, inclusief inrichting-, plan- en procedurekosten. Alle kosten die direct te maken hebben met het tot ontwikkeling brengen van het gebied dienen op deze ontwikkeling te worden verhaald. Gebiedseigen kosten kunnen vaak pas worden bepaald als de ontwikkelcondities voor de ontwikkeling zijn uitgewerkt;
• 2. bovenwijkse voorzieningen: dit zijn de kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen, waarvan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, maar die over meerdere exploitatiegebieden dienen te worden verdeeld, omdat ook andere gebieden daarvan profijt hebben. Deze kosten dienen naar rato van het profijt naar de exploitatiegebieden toegerekend te worden;
• 3. bovenplanse kosten of verevening: hier gaat het om het verevenen van een negatief planexploitatieresultaat van een plan met een bijdrage uit een plan met een positief planexploitatieresultaat. Om een fondsbijdrage in het kader van Bovenplanse Verevening te kunnen vragen dient een structuurvisie aanwijzingen te geven over de bestedingen die ten laste van dat fonds kunnen komen. Dit is het kostenverhaal waar het Vereveningsfonds onder valt;
• 4. bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen: dit heeft betrekking op een financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen elders in de gemeente. Een gemeentelijke structuurvisie dient daarvoor een grondslag te geven.

4.4 Gebiedseigen kosten

Onderdeel van gebiedseigen kosten beschouwt de gemeente Alphen aan den Rijn dat nieuwe ontwikkelingen op een goede ruimtelijke, functionele en landschappelijke wijze ingepast dienen te worden. Dit zijn gebiedseigen kosten, aangezien deze kosten worden gemaakt om het beoogde project een goede ruimtelijke ontwikkeling te laten zijn. Ook indien daarvoor kosten moeten worden gemaakt die buiten de plangrens vallen, zijn deze kosten noodzakelijk om een goede functionele en ruimtelijke inpassing te garanderen. De gemeente is wettelijk verplicht om, voor zover de gemeente deze kosten zelf maakt, deze te verhalen op de initiatiefnemer.

Bij de beoordeling op een goede ruimtelijke en landschappelijke inpassing wordt op drie schaalniveaus gekeken naar de beoogde ontwikkeling:

• 1. hoofdstructuren en essentiële waarden: als eerste wordt op hoofdstructuurniveau gekeken naar een goede ruimtelijke, functionele en landschappelijke inpassing. De ontwikkeling mag géén negatieve invloed uitoefenen op bijvoorbeeld bestaande zichtlijnen, aanwezige functionele, natuur-, cultuur- en landschapsstructuren en waarden. Waar deze structuren en waarden direct, dan wel indirect in gevaar komen door de beoogde ontwikkeling dient het plan zodanig vormgegeven te worden dat aantasting van de structuren en essentiële waarden wordt voorkomen;
• 2. substructuren en belangrijke waarde: ten tweede dienen de ontwikkelingen goed te worden ingepast in de structuur van de bebouwingsconcentratie/landelijk gebied. Het plaatsen van de nieuwe functie moet een toevoeging zijn voor de (kwaliteit van de) verschillende groene, blauwe, rode en grijze structuren. Ook het (gedeeltelijk) slopen, verbeteren en afschermen van ongewenste bebouwing kan de structuur versterken. Aansluiting bij eventuele rooilijnen versterkt de stedenbouwkundige structuur;
• 3. inpassing op perceelsniveau: het laatste schaalniveau waarop gekeken wordt naar de nieuwe ontwikkeling is het perceelsniveau. Op perceelsniveau dient de ontwikkeling eveneens goed ruimtelijk ingepast te zijn. Hierbij kan gedacht worden aan een specifiek type beplanting, veel voorkomend in de nabije omgeving. Ook de plaats van de nieuwe functie op het perceel is een onderdeel dat op dit schaalniveau wordt meegenomen in het kader van een goede landschappelijke en ruimtelijke inpassing.

Zoals bij de introductie aangegeven, wordt een goede landschappelijke- en stedenbouwkundige inpassing aangemerkt als een gebiedseigen kostenpost. Wanneer de betreffende initiatiefnemer niet zelf kan zorgdragen voor een goede inpassing zoals hierboven beschreven, dan levert de initiatiefnemer een financiële bijdrage aan de gemeente. De gemeente zal vervolgens zorgdragen voor een goede inpassing van de ontwikkeling. Wanneer dat grenzend aan/in de directe nabijheid van het initiatief niet mogelijk is, wordt door de gemeente middels de financiële bijdrage op een andere wijze een kwaliteitsimpuls in de omgeving (gerelateerd aan het project) gerealiseerd.

4.5 Bovenwijkse voorzieningen

De toerekening van het verhalen van de bovenwijkse voorzieningen kan plaatsvinden op basis van twee beginselen:

• 1. de investeringskosten zijn direct te relateren aan een aantal projecten. Door middel van een rekenkundige onderbouwing van het profijt worden de kosten van de investeringsprojecten proportioneel toegedeeld aan de profiterende ontwikkelprojecten. Bijvoorbeeld aan de hand van het aantal woningen of aan de hand van de verkeersproductie van een ontwikkeling;
• 2. investeringen die noodzakelijk zijn ten gevolge van een ontwikkeling, maar niet direct hoeven te worden gerealiseerd ten behoeve van de ontwikkeling, maar wel tot investeringen op termijn leiden als gevolg van de optelsom van meerdere ontwikkelingen (bijvoorbeeld de noodzakelijke investeringen in een hoofdriool, in de hoofdontsluiting, in waterberging en dergelijke). Deze zullen worden verhaald in de vorm van een normatieve bijdrage aan een daartoe ingesteld Fonds Bovenwijkse Voorzieningen.

De gemeente zal bij het aangaan van een anterieure overeenkomst of het opstellen van een exploitatieplan voor een ontwikkelingslocatie bepalen of zij de bovenwijkse voorzieningen zal verhalen volgens beginsel 1 of beginsel 2.

4.6 Bovenplanse verevening

Het totaal aan woonbouwontwikkelingen moet ervoor zorgen dat er in de Gemeente Alphen aan den Rijn gemiddeld 25% aan sociale woningen worden gerealiseerd. De condities en programmamogelijkheden van de verschillende woningbouwontwikkelingen zijn niet gelijk. Deze verschillen kunnen tot gevolg hebben dat bij de ene woningbouwontwikkeling minder sociale woningen gerealiseerd kunnen worden, terwijl bij een andere woningbouwontwikkeling meer sociale woningen gerealiseerd kunnen worden.

De Gemeente Alphen aan den Rijn wil de verschillen in woningen kunnen verevenen. De verevening vindt plaats via het Vereveningsfonds dat wordt gevoed vanuit woningbouwontwikkelingen met minder dan 25% aan sociale woningbouw, deze ontwikkelingen zullen een positief exploitatieresultaat hebben. Om in aanmerking te komen voor een financiële bijdrage (als gevolg van bovenplanse verevening) uit het Vereveningfonds dient een woningbouwontwikkeling meer dan 25% aan sociale woningbouw te realiseren én dient er sprake te zijn van een objectief negatief exploitatiesaldo.

De gemeente kiest ervoor om de mogelijkheid van het toepassen van bovenplanse verevening te beperken tot het instellen van een fonds.

4.7 Uitvoering Bestemmingsreserve Verevening Sociale Woningbouw

Voor de uitvoering van de Bestemmingsreserve Verevening Sociale Woningbouw, het Vereveningsfonds, gelden de volgende uitgangspunten. Deze uitgangspunten kunnen in een door het college vastgestelde beleidsnota worden aangevuld en/of verduidelijkt.

• A. Bij alle nieuwe woningbouwinitiatieven (nieuwbouw / herontwikkeling) met vier of meer zelfstandige woningen dient 25% van het te realiseren woningbouwprogramma in de vorm van sociale huurwoningen gerealiseerd te worden. Sociale huurwoningen hebben een huurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. Per 1 januari 2020 bedraagt deze grens €737,14 wordt jaarlijks aangepast door de Rijksoverheid.
• B. Uitgezonderd van de onder A. genoemde eis zijn bedrijfswoningen die door middel van een planologische procedure de status van burgerwoning verkrijgen, niet-zelfstandige woonvormen, zorgwoningen en herstel van een monument.
• C. Het college kan - mits gedegen onderbouwd en gemotiveerd - ontheffing verlenen van de onder A. bedoelde eis om 25% van het woningbouwprogramma als sociale huurwoningen te realiseren. Aan deze ontheffing zijn de volgende voorwaarden verbonden:
  • 1. in een anterieure overeenkomst met de ontwikkelende partij (bijv. particulier, woningcorporatie of projectontwikkelaar) is overeengekomen dat deze de sociale woningbouwopgave elders in de gemeente realiseert,
  • 2. ofwel dat deze een financiële bijdrage per woning stort in het Vereveningsfonds wanneer realisatie door de ontwikkelende partij op dat moment elders in de gemeente niet mogelijk is. Deze bijdrage in het Vereveningsfonds zal worden aangewend om deze sociale woningen elders te realiseren zodat alsnog aan de norm van 25% sociale woningbouw wordt voldaan.

  Het college rapporteert bij elk besluit waar deze regeling gebruikt wordt aan de raad waarom afgeweken is van het beleid om 25% sociaal te bouwen en gebruik gemaakt is van het Vereveningsfonds.

  NB. Indien sprake is van kleine plannen (max. 10 woningen) volledig bestaande uit eengezins-koopwoningen voor middeninkomens1, zoals gedefinieerd in de doelgroepenverordening, geldt geen afdracht in het Vereveningsfonds. Dit wordt vastgelegd in de anterieure overeenkomst.

• D. Bij hoge uitzondering kan het college een hardheidsclausule toepassen en besluiten dat geen of minder sociale woningbouw mogelijk is én tevens geen of minder financiële compensatie nodig is. Dit is bijvoorbeeld aan de orde bij ruimtelijke ontwikkelingen die maatschappelijk van groot belang worden geacht én waarbij toepassing van de 25% norm sociale woningbouw dan wel het doen van een afdracht aan het Vereveningsfonds niet mogelijk is, omdat dit zal leiden tot een financieel tekort op de exploitatie. Denk hierbij aan ruimtelijke ontwikkelingen met exceptioneel hoge locatieontwikkelingskosten (sloop, sanering, bouw- en woonrijp maken, enz.). Een dergelijk tekort dient aangetoond te worden door middel van een (volledige) taxatie door een onafhankelijk registertaxateur. De taxatie dient te voldoen aan de vereisten zoals opgenomen in de Nota Grondprijsbeleid 2019-2022. De taxatieopdracht wordt uitgezet, begeleid en betaald door de gemeente.

In het huidige ‘Huisvestingsplan Voorgezet onderwijs’ zijn een aantal locaties waarvan de nieuwbouwontwikkeling een financieel tekort kent. Daarnaast wordt ook de transformatie van de ‘achterblijflocaties’ geconfronteerd met hoge locatieontwikkelingskosten (sloop, bouw- en woonrijp maken etc.). Het college past daarom de hardheidsclausule toe bij de transformatie van de achterblijflocaties volgens het huidige ‘Huisvestingsplan Voortgezet onderwijs’ waarmee deze worden uitgezonderd van de verplichting tot sociale woningbouw en financiële compensatie. Het afzien van de norm sociaal en financiële compensatie komt ten goede aan het afdekken van de tekorten bij de realisatie van de nieuwe schoollocaties.

• E. Een financiële bijdrage uit het Vereveningsfonds is mogelijk indien een ontwikkelende partij (op verzoek van de gemeente) méér dan 25% van het te realiseren woningbouwprogramma in de vorm van sociale huurwoningen realiseert. De bijdrage geldt voor de sociale huurwoningen die extra, dus bovenop de 25%, worden gerealiseerd.
• F. De te realiseren sociale huurwoningen worden voor een periode van tenminste 20 jaar als sociale huurwoning geëxploiteerd, gelijk aan de instandhoudingstermijn zoals opgenomen in de doelgroepenverordening.
• G. De toepassing van het Vereveningsfonds treedt in werking nadat het beleid gepubliceerd is en geldt voor nieuwe vergunningsaanvragen vanaf dat moment.
• H. De hoogte van de af te dragen bijdrage per woning wordt jaarlijks gelijktijdig met de Grondprijzentabel van de Nota Grondprijsbeleid door het college vastgesteld.
• I. De financiële bijdrage uit het Vereveningsfonds wordt berekend naar analogie van de bijdrage en bedraagt in 2020 ten hoogste €135.000 (bijdrage vrijstaande woning in kern Alphen) per woning en in totaal nooit meer dan beschikbaar is aan middelen in het Vereveningsfonds.
• J. Het Vereveningsfonds wordt beheerd door team Ruimte, met ondersteuning van team Financiën.