Kortsteekterweg 26, Alphen aan den Rijn

2.1 Huidige situatie

2.2 Toekomstige situatie

Initiatiefnemer heeft de agrarische bedrijvigheid in het plangebied reeds gestaakt en is voornemens om de ruim 2000 m² aan agrarische opstallen te slopen. Navolgende afbeelding geeft weer wat er met de beoogde ontwikkeling gesloopt zal worden.

 

^{Oppervlakte te slopen opstallen} 

Ter compensatie van de te slopen opstallen is initiatiefnemer voornemens om, met gebruik van de Ruimte voor ruimteregeling, twee nieuwe woningen op het perceel te realiseren.

 

Navolgende afbeelding toont een impressie van de beoogde erfinrichting.

 

^{Impressie beoogde erfinrichting met twee nieuwe woningen}

Met het opheffen van het bedrijf en de sloop van agrarische opstallen wordt er meer zicht gecreëerd richting het achterliggende landschap en de molen. Met de beoogde ontwikkeling worden twee nieuwe woningen, bestaande uit één bouwlaag en een kap, achter de bestaande woning geplaatst. De bebouwing wordt in een verspringende lijn gebouwd, binnen de bebouwingscontouren van huidige opstallen. De weide aan de oostkant blijft in de toekomstige situatie vrij van bebouwing of beplanting. Op deze manier blijft het zicht naar het achterliggende land gewaarborgd. De nokrichting van de woningen is zo geplaatst dat daarmee de eventuele windhinder voor de achtergelegen molen wordt beperkt. Door het verwijderen van de oostelijke schuur ontstaat er een meer open landschap ten opzichte van de huidige situatie. Daarnaast zal er met beplanting en begroeiing ook rekening worden gehouden met de openheid van het landschap. Beplanting zal beperkt worden aangebracht en zal niet meer bedragen dan 1/100 van de afstand tussen de beplanting en de molen, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek.

 

2.3 Beeldkwaliteitsparagraaf

• De positie van de twee nieuwe gebouwen op het erf is gebaseerd op de locatie van de te slopen achtergelegen stallen en liggen grotendeels achter de oorspronkelijke boerderij.
• De nieuwe woningen staan verspringend ten opzichte van elkaar. De woning nabij de oorspronkelijke boerderij staat met de oostgevel in lijn met de oostgevel van deze boerderij. De noordelijk woning ligt verspringend richting het oosten maar belemmert het zicht naar het achterliggende land niet.
• De hoofdrichting (nokrichting) van de bebouwing is haaks op de Kortsteekterweg, noord - oost.
• De oorspronkelijke boerderij blijft als hoofdbebouwing behouden, de nieuwe woningen krijgen een eenvoudige uitstraling.
• Aanbouwen, bijgebouwen en bergingen dienen voorkomen te worden. Deze worden binnen de aanwezige volumes opgelost. 

• De hoofdgebouwen bestaan uit één bouwlaag met een kap.
• Hoofdgebouwen worden afgedekt met een zadeldak waarvan de nokrichting haaks dient te zijn op de Kortsteekterweg.
• Hoofdgebouwen hebben een lage goot van maximaal 3 meter.
• De bouwhoogte van de hoofdgebouwen bedraagt maximaal 6,5 meter.
• Hoofdvolumes mogen worden voorzien van ondergeschikte uitsparingen en ondergeschikte gootdoorbrekingen zolang het beeld van een doorgaande, prominente kap in stand blijft. 

• Nieuwe hoofdgebouwen dienen als één helder bouwwerk te worden vormgegeven met een duidelijk herkenbare agrarische verwijzing.
• De hoofdvolumes krijgen een eigentijdse, sobere en functionele architectonische uitstraling.
• De vormgeving en materialisering van de hoofdgebouwen dient gelijk of familie te zijn van elkaar te zijn om zo het oorspronkelijke ensemble van boerderij met stallen en schuren rond het erf te versterken.
• Uitbundige verfraaiingen in de vorm van balkons, erkers, etc. zijn niet toegestaan.
• Voorkeur gaat uit naar de toepassing van natuurlijke materialen zoals hout, baksteen en zink en gedekte kleuren.
• De hoofgebouwen kennen één hoofdmateriaal voor de gevel (b.v. baksteen, gepotdekseld, hout, etc.).
• Daken uitgevoerd met antraciete, matte pan of gedeeltelijk zink.
• Zonnepanelen integreren in het dak(vlak). 

• De inrichting van de buitenruimte dient aansluiting te zoeken bij de agrarische uitstraling van het omliggend gebied met als inrichtingsprincipe het versterken van de verkavelingsrichting, noord zuid.
• Het erf dient als één ruimte te worden ingericht en gematerialiseerd. Daarbij wordt de vorm afgestemd op de (nieuwe) bebouwing.
• Het aantal m2 aan verharding wordt tot het minimale beperkt en is bij voorkeur waterregulerend
• De aanwezige boombeplanting langs de huidige inrit blijft behouden. Ook de lage bosschages aan de noordwestzijde van de kavel blijft grotendeels behouden
• Erfscheidingen passend binnen de landschappelijke context. Bijvoorbeeld een haag van esdoorn en/of een schapenhekwerk van kastanjehout.
• Parkeren gebeurt zoveel mogelijk uit het zicht vanaf de openbare weg.
• Als verhardingsmaterialen: voor de toegangsweg op het erf gebakken klinkers en/of boerengrind (waterinfiltratie) deze materialen kunnen ook gebruikt worden voor de inrichting van de tuinen (terrassen en paden langs de gebouwen).
• Toe te passen boom- en beplantingsoorten dienen inheems te zijn en bijvoorkeur met een biologische afkomst. Hierbij dient rekening te worden gehouden dat deze niet hoger worden dan ca. 6,5 meter of door middel van snoeien op deze hoogte gehouden kunnen worden. Dit ter bescherming van de molenbiotoop.
• Versterken van de zichtlijn langs het hoofdhuis en oostelijke perceel naar het achterliggende landschap door middel van de gecreëerde openheid.
• De bestaande watergangen worden waar nodig aangepast en ingericht als natuurlijke, groene kruidenrijke grasoevers, al dan niet verstevigd met wilgentenen. Gebruik geen beschoeiingen.

3 Beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie is in werking getreden op 1 april 2019.

 

De Omgevingsvisie bestaat uit 4 onderdelen: 

1. Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie. Het integrale kaartbeeld van de ruimtelijke hoofdstructuur is opgebouwd uit de volgende kaartbeelden:

• het dagelijks stedelijk systeem, dat bestaat uit de stedelijke agglomeratie en de daarmee via hov(hoogwaardig openbaar vervoer) verbonden regiokernen;
• de hoogstedelijke zone tussen Leiden en Dordrecht;
• het logistiek-industriële systeem van mainport, greenports langs vaarwegen en zware infrastructuur
• de samenhang van grote landschappelijke eenheden met de stedelijke agglomeratie;
• de groene ruimte en de groenblauwe structuur;
• het bodem- en watersysteem;
• energie.

In aanvulling hierop toont de ruimtelijke hoofdstructuur van de ondergrond indicatief de ruimtelijke situatie van de ondergrond.   

2. Ambities en sturing

De provincie wil meer vertrouwen geven aan maatschappelijke initiatieven. De provincie werkt daarom vanuit een aantal sturingsprincipes: opgavegericht, provinciaal belang en maatwerk.

 

De provincie heeft zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze ambities zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en zijn gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De provincie heeft de volgende ambities:

• Naar een klimaatbestendige delta
• Naar een nieuwe economie: the next level
• Naar een levendig meerkernige metropool
• Energievernieuwing
• Best bereikbare provincie
• Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving   

3. Omgevingskwaliteit

Onder 'omgevingskwaliteit' wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. De volgende onderdelen vormen de basis van de omgevingskwaliteit:

• Een beschrijving van de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland: de drie deltalandschappen, de Zuid-Hollandse steden en de strategische ligging in internationale netwerken.
• Een beschrijving van de bestaande omgevingskwaliteit op basis van de leefomgevingstoets, met aandacht voor aspecten van milieukwaliteit. Hiertoe implementeert de provincie de beleidscyclus en monitor Omgevingskwaliteit.
• Een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, op basis van de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'.

4. Beleidskeuzes

De provincie heeft in de Omgevingsvisie een overzicht gemaakt van samenhangende beleidskeuzes (zie Omgevingsvisie Zuid Holland).

 

Planspecifiek

Met name de onderdelen 'omgevingskwaliteit' en 'beleidskeuzes' zijn van belang voor de beoogde ontwikkeling, deze worden navolgend nader uitgewerkt.

 

In het kader van de omgevingskwaliteit zullen de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader worden omschreven.

 

Laag van de ondergrond

De gronden van het plangebied zijn aangewezen als 'bijzonder reliëf en aardkundige waarden'. Zuid-Holland is, uitgezonderd de duinen en de dijken, relatief plat. Binnen dit platte land is nog een aantal bijzondere, natuurlijke hoogteverschillenden te vinden. Het betreft strandwallen in de kustzone, oude stroomruggen, kreken en geulafzettingen, rivierduinen met donken en oude bovenlanden met restveen. Het zijn vaak plekken van grote archeologische en aardkundige waarden.

 

De komgronden en oeverwalgebieden van het rivierengebied in Zuid-Holland zijn opgebouwd uit rivierklei en liggen vooral in het oosten van de provincie. Ze zijn vermengd met de veengrond. De oeverwallen vormen plaatselijk hogere/drogere delen binnen het veengebied. Dit is terug te zien in het landschap. Voor deze gronden gelden de volgende richtpunten:

• Ontwikkelingen houden de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand.
• Waar mogelijk worden de archeologische waarden van deze structuren meer herkenbaar gemaakt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

De beoogde ontwikkeling heeft geen effect op de patronen en het reliëf in het landschap en de archeologische waarden. De beoogde woningen zullen gebouwd worden op de reeds bestaande fundering. Bovendien kent het plangebied nauwelijks tot geen reliëf verschillen.

     

Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

Het plangebied bevindt zich in een veenlandschap. De structuur in de veengebieden is sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Loodrecht daarop staan de verkavelingspatronen. Richtpunten voor het veenlandschap zijn:

• Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen. Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden.
• Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen
• Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden
• Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in de veenweidepolders
• Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer. Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar.

De nieuwe bebouwing wordt geplaatst binnen de bestaande structuren en niet in de veenweidepolders. Tevens zullen de beoogde woningen gerealiseerd worden ter plaatse van huidige bebouwing. De bestaande lengtesloten blijven behouden. Geconcludeerd wordt dat het veenlandschap niet wordt aangetast met de beoogde ontwikkeling.

 

Daarnaast maakt het zuidwestelijke gedeelte van het plangebied deel uit van een lint. Hiervoor geldt: linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied. Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend. Met de beoogde ontwikkeling wordt hier bij aangesloten. De bestaande woning direct aan het lint blijft hierbij behouden waardoor de karakteristiek gehandhaafd blijft.

 

De strook aan het lint maakt tevens onderdeel uit van 'rivierdijken'. De dijken zijn lijnvormige, herkenbare structuurdragers in het landschap met als primaire functie het keren van water. De doorzichten vanaf de dijk op het achterliggende landschap dienen behouden te blijven en ontwikkelingen dienen bij te dragen aan het behoud of herstel van de openbaarheid van oevers. De beoogde woningen zullen op de plaats komen van de huidige opstallen. De bestaande doorzichten blijven daarmee behouden en worden zelfs versterkt doordat de massa van de bebouwing afneemt. De openbaarheid van de oevers wordt tevens niet aangetast.

 

Laag van de beleving

Het plangebied bevindt zich in een stiltegebied. Een stiltegebied is een luw gebied met beperkte verstedelijking, waar het dagelijks geluid de 40 dB niet overstijgt. Hier vindt men rust en stilte als contrast met het dynamisch stedelijk gebied.

 

De beoogde ontwikkeling ligt aan de rand van het stiltegebied. Direct aan de rand wordt het geluidsniveau van 40 dB overigens wel overstegen ten gevolge van wegverkeerslawaai. Met de toevoeging van twee woningen en een beperkt aantal verkeersbewegingen zal het geluidsniveau nagenoeg gelijk blijven aan de huidige situatie. Bovendien is de voormalige varkenshouderij uit het plangebied verdwenen, waarmee een grote geluidsbron is komen te vervallen. De beoogde ontwikkeling heeft geen negatieve effecten tot gevolg met betrekking tot de laag van de beleving.

 

Beleidskeuze 

De ontwikkeling sluit aan bij de beleidskeuze: Behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijke kwaliteitsbeleid bestaat uit de voorgenoemde lagen van de kwaliteitskaart. Daarnaast zijn er gebiedsprofielen opgesteld, gezamenlijk met decentrale overheden en andere partijen in de regio. De gebiedsprofielen hebben de status van handreiking, maar nadrukkelijk niet de status van toetsingskader.

 

Het plangebied valt binnen het gebiedsprofiel 'Hollands Plassengebied'. Voor elk gebiedsprofiel zijn meerdere kaarten beschikbaar. Hieronder worden alleen de voor het plangebied relevante kaarten besproken die een aanvulling vormen op de reeds genoemde aspecten van de kwaliteitskaart:

 

Herkenbaar waterrijk veen(weide)

Ten noorden van de Oude Rijn overheerst de opstrekkende, waaiervormige strokenverkaveling vanaf de Oude Rijn die als ontginningsbasis diende. De kavels steken ver het landschap in, doordat ontgonnen is met recht van 'vrije opstrek' zonder achtergrens. Kenmerk van deze gebieden is het contrast tussen de lager gelegen polders en de hoger gelegen boezem met kades. Het specifieke karakter van de strokenverkaveling dient gehandhaafd en versterkt te worden door bij ontwikkelingen rekening te houden met de volgende punten:

• Het instandhouden en beleefbaar houden van de bestaande lengtesloten en kavels.
• Behoud van dijken en kades.
• Instandhouden van het beeld van gebiedseigen groen en bebouwing.
• Bewaken van de weidsheid van het gebied als totaal en de lange zichten over de kavels in het bijzonder. Hoge opgaande beplanting of nieuwe bebouwing binnen dit gebied is niet wenselijk. (uitgezonderd linten en randen).
• Nieuwe agrarische bedrijfsbebouwing (eventueel met verbrede nevenfunctie) ligt logisch in het lint (zie linten) en op de kavel en is omzoomd met beplanting passend bij het veenweidelandschap.
• Behoud of versterken van het contrast tussen hoge boezemkade en lage polder als voorwaarde voor nieuwe ontwikkelingen aan de kades.
• Het bestaande verkavelingspatroon wordt gerespecteerd en waar mogelijk hersteld. De lengtesloten zijn dermate beeldbepalend voor het veenweidegebied dat demping van sloten in principe niet mogelijk is. Alleen in uitzonderlijke gevallen, denk aan ontwikkelingen van zeer groot maatschappelijk belang, is dempen mogelijk.

Met de beoogde sloop van de bestaande opstallen en de ontwikkeling van twee woningen in het plangebied blijft het specifieke karakter van de strokenverkaveling behouden. Doordat de woningen in de lengterichting van de kavel achter elkaar worden geplaatst wordt de strokenverkaveling benadrukt. Bovendien worden de lange zichten versterkt door de situering van de woningen en de sloop van de bestaande opstallen.

  

Onderscheidend rivierengebied

Het plangebied bevindt zich op een oeverwal. Oeverwallen zijn grove, vaak zandige, rivierafzettingen die ontstaan zijn bij overstromingen. De oeverwallen en stroomruggronden van de Oude rijn liggen relatief hoog en fungeren nu nog steeds als dijken. Deze oevergronden zijn sindsdien sterke structuurdragers van het gebied. Hierbij zijn de volgende ambities van belang:

• Behoud of herstel van openbare oevers met -indien van toepassing- herstel van het jaagpad voor langzaam verkeer.
• Zorgvuldig om gaan met de grote verscheidenheid aan cultuurhistorisch erfgoed. Dit erfgoed vormt een inspiratiebron bij nieuwe ontwikkelingen. Monumentale industriële panden worden opgenomen in ontwikkellocaties.
• Behoud en versterking van de visuele relatie tussen rivier en achterliggend landschap met de typerende gestrekte verkaveling. De verschillen tussen het luwe noorden en het dynamische zuiden vormen uitgangspunt bij ruimtelijke veranderingen.

Met name het laatste punt is hier van toepassing. De typerende gestrekte verkaveling blijft behouden en wordt versterkt doordat de woningen op het achtererf geplaatst zullen worden ter plaatse van de huidige opstallen. De ontwikkeling is passend in het landschap.

    

Water als structuurdrager

Kenmerkend voor de Hollandse Plassen zijn de vele oude vaarwegen in dit gebied, die ook nu nog een belangrijke functie voor de beroepsvaart en recreatieve vaart kennen. Als ontwikkelingen plaatsvinden aan kanalen en vaarten buiten het stedelijk gebied, dan dienen deze bij te dragen aan versterking van het rustige en voorname karakter. De bestaande opstallen worden gesloopt en de woningen zullen qua schaal en vorm aansluiten bij het bestaande karakter van de omgeving. Hierdoor ontstaat er een rustig geheel.

             

Conclusie

Met de beoogde ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit de Omgevingsvisie. De ruimtelijke kwaliteit wordt niet aangetast en er wordt aangesloten bij de gebiedsprofielen. De beoogde herontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie, en is in lijn met de provinciale ambities.

    

3.2.2 Omgevingsverordening

Tegelijk met de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening op 1 april 2019 in werking getreden. De Omgevingsverordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen. 

 

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 6.10 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan de volgende eisen:

1. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
2.  indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.

Bij het voorgenomen plan is in  toelichting paragraaf 3.1.3 ingegaan op de ladder voor duurzame verstelijking. Sub b is niet van toepassing, omdat de ontwikkeling binnen het bestaand stads- en dorpsgebied is voorzien. Daarmee wordt er voldaan aan artikel 6.10 van de Omgevingsverordening.

  

Ruimtelijke kwaliteit

In artikel 6.9 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling:

1. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
2. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
   1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
   2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid;
3. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
   1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
   2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid.   

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen (sub a), omdat de ontwikkeling zich afspeelt op het niveau van een kavel en past bij de aard en de schaal van het gebied. Met de stedenbouwkundige invulling van de beoogde nieuwbouw is zoveel mogelijk rekening gehouden met de bestaande gebiedsidentiteit. De relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen zijn in toelichting paragraaf 3.2.1 toegelicht. Hieruit blijkt dat het beoogde plan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen voldoet.

 

Op kaart 14 is het gebied aangemerkt als een gebied met beschermingscategorie 1. Een ruimtelijke ontwikkeling is hier mogelijk indien de ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit. In casu is hier sprake van nu met de beoogde ontwikkeling de openheid van het gebied verder bewerkstelligd wordt. Aanvulllende voorwaarde is dat voorzien wordt in een beeldkwaliteitsparagraaf, waarin het effect van de ontwikkeling op de bestaande kenmerken en waarden wordt beschreven en waaruit blijkt dat de ruimtelijke kwaliteit ten minste gelijk blijft, voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling. Paragraaf 2.3 voorziet hierin.

 

Het plangebied ligt naast een beschermd weidevogelgebied. Het bestemmingsplan voorziet niet in nieuwe bebouwing binnen dit gebied. Daarmee vindt er geen verdere verstoring plaats van het weidevogelgebied.

 

Conclusie 

Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn vanuit de Omgevingsverordening voor het voorgenomen plan.

 

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Alphen aan den Rijn 2031

De structuurvisie Alphen aan den Rijn 2031 is opgesteld in juni 2013. In de visie wordt het ruimtelijk beeld voor Alphen aan den Rijn in 2031 geschetst. Daarbij is niet alleen gekeken naar ruimtelijke ordening maar zijn ook componenten vanuit een sociale, maatschappelijke en economische invalshoek meegenomen.

 

In de toekomstvisie is onderscheid gemaakt tussen de Intense Stad, de Vitale Dorpen en het Waardevol Landschap. Deze drie elementen vormen een drie-eenheid waarbij sprake is van een contrastrijk samenspel. In de toekomstvisie wordt dit als volgt verwoordt:

 

In 2031 is Alphen aan den Rijn een gemeente die zich onderscheidt door het contrastrijke samenspel tussen de intense stedelijkheid van Alphen aan den Rijn, de bijzondere leefmilieus in haar vitale dorpse kernen en het grote economische en recreatieve potentieel van een waardevol landschap.

 

Water en groen zijn beeldbepalende elementen die de basis vormen voor een duurzame, economische en ruimtelijke ontwikkeling en een aantrekkelijke leefomgeving. Binnen de gemeente is er een sterke fysieke en programmatische relatie tussen stad en buitengebied met attractieve en toegankelijke groen- en waterstructuren.

   

Planspecifiek

Onderhavige ontwikkeling zorgt voor de sloop van de bestaande opstallen en maakt de realisatie van twee woningen mogelijk. De beeldbepalende water- en groen-elementen die kenmerkend zijn voor de omgeving van het plangebied blijven met het initiatief behouden en worden zelfs versterkt door een meer open landschap te creëren. De beoogde ontwikkeling past binnen de structuurvisie van Alphen aan den Rijn.

   

3.3.2 Welstandsnota

Op 1 januari 2014 zijn de gemeenten Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude samengevoegd tot de nieuwe gemeente Alphen aan den Rijn. Het welstandsbeleid van de voormalige gemeenten wordt daarom geïntegreerd en waar nodig geactualiseerd. Alphen, Boskoop en Rijnwoude hebben in het verleden een welstandsnota vastgesteld zoals aangegeven in de Woningwet. Hierin zijn beoordelingskaders opgenomen voor objecten en deels ook voor gebieden.

 

Doel van het welstandsbeleid is het welstandstoezicht helder onder woorden te brengen en op een effectieve en controleerbare wijze in te richten. Daarbij is het van belang aanvragers door middel van de welstandsnota van tevoren op de hoogte te stellen van de aspecten die een rol spelen bij de welstandsbeoordeling. Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden een rol te geven bij de ontwikkeling en beoordeling van bouwplannen.

 

De gemeente is verdeeld in gebieden met een eigen identiteit zoals het stadshart, dorpslinten, woonwijken en bedrijventerreinen. Van deze gebieden is het ruimtelijk en architectonisch beeld beschreven, dat wordt gevolgd door een waardering. Deze ingrediënten bepalen de uitgangspunten voor de welstandstoets. De bijbehorende gebiedscriteria zijn te zien als een uitwerking van de algemene criteria, die de voor een bouwplan in het betreffende gebied gewenste eigenschappen beschrijven.

 

Planspecifiek

Het plangebied maakt onderdeel uit van het welstandsgebied 'Landelijk lint Oude Rijn'. Dit gebied heeft een bijzonder welstandsniveau. De landelijke delen van het Rijnlint hebben gevarieerde bebouwing uit diverse periodes met als basis het individuele pand met een dorps, landelijk of industrieel karakter. De Oude Rijn is een belangrijk onderdeel van de identiteit van de gemeente.

 

Het landelijk lint Oude Rijn is een gebied met een bijzonder welstandsniveau. Het beleid is gericht op het behoud van de oorspronkelijke structuurelementen, het karakteristieke profiel van de lintwegen en Rijnoevers en de cultuurhistorische bebouwing. Variatie zonder verrommeling is uitgangspunt. Bij de advisering zal onder meer aandacht geschonken worden aan de mate van afwisseling en individualiteit in de massa in combinatie met een terughoudende vormgeving en traditioneel gebruik van materialen en kleuren. Enkele belangrijke criteria zijn:

• het landelijk of dorpse karakter van de lintbebouwing behouden
• doorzichten naar achterland behouden
• gebouwen zijn individueel en afwisselend en hebben een eenvoudig tot gedifferentieerde opbouw met een eenvoudige rechthoekige plattegrond
• de architectuur volgt het beeld van landelijke bebouwing met individuele panden en bij uitzondering bescheiden ensembles

Met de uitwerking en vormgeving van de woningen wordt rekening gehouden met de genoemde criteria in het welstandsbeleid van Alphen aan den Rijn. De woningen zullen qua ligging, massa, architectonische uitwerking en materiaal en kleur aansluiten op het beeld van de nabije omgeving. De woningen worden op het achtererf van het plangebied gerealiseerd waardoor de kenmerkende smalle kavelstructuur behouden blijft evenals de doorzichten naar het achterland. Daarnaast zullen de woningen als individuele bouwwerken worden gerealiseerd en eenvoudig zijn qua vormgeving.

 

4 Milieuaspecten

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

1. het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig;
2. het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.- beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
3. het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
4. de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.- (beoordelings)plicht.

Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:

• door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
• het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
• de initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.

 

Planspecifiek

Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van voorliggend ruimtelijk plan valt onder mogelijkheid c. Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 ([D11.2] de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 2000 woningen of meer. Derhalve is een m.e.r.-beoordeling niet vereist en kan volstaan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet toch een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r.

Bij besluiten ten aanzien van waarvan moet worden beoordeeld of een milieueffectrapport moet worden gemaakt is artikel 7.19 van de Wet milieubeheer van toepassing. Met name lid 3, waarin wordt verwezen naar de relevante criteria van bijlage III bij de m.e.r.-richtlijn, is hierbij relevant. Deze selectiecriteria zijn:

1. kenmerken van het project;
2. plaats van het project;
3. kenmerken van de potentiële effecten.

De kenmerken van het project worden in toelichting hoofdstuk 2 beschreven. Met de beoogde ontwikkeling verdwijnt de mogelijkheid voor een intensieve veehouderij in het plangebied en de voormalige varkenshouderij is reeds verdwenen. Hiermee komt er een groot aantal effecten te vervallen. Er is daarmee sprake van potentiële positieve effecten op de omgeving.  Zo komen negatieve effecten van de varkenshouderij, zoals geur en ammoniak emissies van de varkenshouderij, te vervallen. De effecten van twee extra woningen zijn beperkt en wegen niet op tegen de effecten van een varkenshouderij.

 

In aanvulling op het voorgaande zijn in het kader van de voorgenomen ontwikkeling de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht in toelichting hoofdstuk 4. Tezamen met de overige hoofdstukken vormen deze paragrafen de zogenaamde aanmeldingsnotitie in het kader van het Besluit m.e.r. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent dit bestemmingsplan en een eventueel op te stellen m.e.r. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten.

  

Het bevoegd gezag kan op basis van deze plantoelichting een besluit nemen over de uitkomst van de m.e.r.-beoordeling, of er al dan niet een m.e.r. nodig is en publiceert dit in een m.e.r.- beoordelingsbesluit. Het besluit dat geen m.e.r. uitgevoerd hoeft te worden, hoeft niet gepubliceerd te worden in de Staatscourant. Dit besluit wordt opgenomen als bijlage bij de aanvraag omgevingsvergunning. Er is geen sprake van een aparte bezwaar- en beroepsprocedure bij de beslissing over de m.e.r.-plicht. Bezwaar en beroep is alleen mogelijk tegelijkertijd met de procedure voor het bestemmingsplan.

 

Op basis van deze plantoelichting welke gezien kan worden als aanmeldingsnotitie kan geconcludeerd worden dat een m.e.r.-beoordeling niet vereist is. Volstaan wordt met een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

 

4.2 Bodem

In het kader van een ruimtelijk plan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er soms een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd in het plangebied. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

 

Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

 

Planspecifiek

Met de onderhavige ontwikkeling is er sprake van een wijziging naar een strenger bodemgebruik. Om aan te kunnen tonen of de bodem ter plaatse al dan niet geschikt is voor het beoogde gebruik is er door Grondslag een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd (6 september 2019, zie bijlagen bij toelichting).

 

Navolgend worden de resultaten van het bodemonderzoek en asbestonderzoek beschreven.

 

Bodem

In de bodem (grond en grondwater) zijn over het algemeen slechts enkele lichte verhogingen van verontreiniging aangetoond. Daarnaast is in de grond ter plaatse van boorlocatie 10 (zie rapportage) een sterk verhoogd gehalte aan zink aangetroffen in de bovenlaag van de bodem. De omvang van de verontreiniging met zink in grond bedraagt circa 10 m³. Er is derhalve is er geen sprake van een 'geval van ernstige bodemverontreiniging'.

 

Asbest

In de bovengrond is asbesthoudend materiaal aangetroffen > 2 cm. In de grondfractie < 2 cm is geen asbest aangetoond. Voor de bodem is een indicatief asbestgehalte bepaald van 150 mg/kg ds (worst case). Deze waarde overschrijdt de toetswaarde voor nader onderzoek, alsmede de interventiewaarde voor asbest in grond. Formeel is een nader onderzoek noodzakelijk om het definitieve asbestgehalte te bepalen en de verontreiniging verder af te perken. Echter geeft de gevolgde onderzoeksstrategie in voldoende mate de situatie ter plaatse van de onderzoekslocatie weer. Er is geen aanleiding tot het uitvoeren van nader onderzoek. Er is namelijk alleen asbest gevonden in het gat dat zich naast de westelijk schuur bevind. Vermoedelijk is het asbest in de grond afkomstig van de voormalige asbestdakbedekking van deze schuur en betreft het stukje gevonden asbest een incidentele vondst (zwerfasbest).

 

Conclusie

Op basis van de bevindingen van het uitgevoerde bodem- en asbestonderzoek is aanvullend bodemonderzoek niet noodzakelijk en is de bodem op de locatie geschikt voor de voorziene herontwikkeling.

 

4.3 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen);
• andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder (Bgh):
  • verzorgingstehuizen;
  • psychiatrische inrichtingen;
  • medisch centra;
  • poliklinieken;
  • medische kleuterdagverblijven.

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

 

Planspecifiek

Met voorliggend plan wordt de realisatie van twee extra woningen en het omzetten van de bedrijfswoning naar burgerwoning mogelijk gemaakt. Woningen worden volgens de Wet geluidhinder aangemerkt als geluidsgevoelige objecten. Aangezien de woningen binnen de geluidszone van de Kortsteekterweg worden gerealiseerd, dient er een onderzoek naar wegverkeerslawaai te worden gedaan.

 

Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai is reeds uitgevoerd door Adviesburo van der Boom (4 juni 2019, zie bijlagen bij toelichting). Uit dit onderzoek blijkt dat de 48 dB contour van de geluidbelasting door de Kortsteekterweg op 4,5 m hoogte ligt op 11 m uit de wegas. De nieuwe woningen kunnen eenvoudig buiten de 48 dB contour gesitueerd worden. De 48 dB contour van de geluidsbelasting door de Steekterweg ligt buiten de zuidgrens van het plangebied. De geluidbelasting door de Steekterweg is in het hele plangebied lager dan 48 dB.

 

De nieuwe woningen kunnen eenvoudig buiten de 48 dB contour gesitueerd worden. Het is daarmee niet nodig om hogere waarden aan te vragen voor de beoogde woningen.

 

Er worden vanuit het Bouwbesluit eisen gesteld aan de geluidwering van woningen met een geluidbelasting van meer dan 53 dB zonder aftrek. De woningen kunnen eenvoudig buiten de 53 dB contour worden geprojecteerd. Er zijn dan ook geen aanvullende geluidwerende voorzieningen nodig.

 

Geconcludeerd wordt dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling aan de Kortsteekterweg 26 in Alphen aan den Rijn.

 

4.4 Luchtkwaliteit

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. Deze wet maakt onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

 

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijnstof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) (1,2 µg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.

 

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

 

Vanaf 1 januari 2015 geldt er ook een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijn stof namelijk PM2,5. De grenswaarde voor PM2,5 bedraagt 25 µg/m³. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM2,5 zal zijn. Het is de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog verder afneemt.

 

Besluit gevoelige bestemmingen

Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Het Besluit gevoelige bestemmingen is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer. Met het Besluit wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening.

 

Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijnstof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 m aan weerszijden van rijkswegen en 50 m langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM₁₀ of NO₂ dreigt/plaatsvindt.

 

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming:

• scholen;
• kinderdagverblijven;
• verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.

Het gaat niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten.

 

In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert. Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.

 

Planspecifiek

Met de beoogde ontwikkeling worden de bestaande opstallen in het plangebied gesloopt en worden er twee woningen gerealiseerd. De ontwikkeling kan, gezien de beperkte aard en omvang, aangemerkt worden als een NIBM-project. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM, niet noodzakelijk. Het project heeft 'niet in betekenende mate' invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse. 

 

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is met behulp van NSL Monitoring (Rijksoverheid) gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. De achtergrondconcentraties over 2016 van fijnstof (PM₁₀), fijnstof (PM_2,5) en stikstofdioxide (NO₂) in de nabijheid plangebied (rekenpunt 15846084) bedragen respectievelijk maximaal 17,8 µg/m³, 10,6 μg/m³ en 17,9 μg/m³. Daarmee worden de wettelijke normen niet overschreden.

 

Het aspect luchtkwaliteit vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling aan de Kortsteekterweg 26 in Alphen aan den Rijn.

 

4.5 Externe veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

• risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

 

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels en horeca. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

 

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10-5 contour.

 

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt niet in contouren vertaald, maar wordt weergegeven in een grafiek. In de grafiek wordt de groepsgrootte van aantallen slachtoffers (x-as) uitgezet tegen de cumulatieve kans dat een dergelijke groep slachtoffer wordt van een ongeval (y-as). Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.

 

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

 

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er de afgelopen jaren verschillende ontwikkelingen geweest. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en een Structuurvisie buisleidingen. Deze structuurvisie bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.

 

Het Bevb en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een ruimtelijk plan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht te nemen en het groepsrisico te verantwoorden.

 

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.

 

Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico’s voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden.

 

Indien een ruimtelijk plan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied reeds aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.

 

Planspecifiek

Met de omzetting van de bestaande bedrijfswoning naar burgerwoning en de realisatie van twee extra woningen is er sprake van kwetsbare inrichtingen. Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn is de risicokaart geraadpleegd. De volgende afbeelding toont een uitsnede van deze kaart:

 

 

^{Uitsnede risicokaart (plangebied zwart omcirkeld, bron: Risicokaart.nl)}   

 

Uit de risicokaart blijkt dat in de nabijheid van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. De dichtstbij gelegen risicovolle inrichting bevindt zich op een afstand van circa 800 m en betreft een aardgasleiding. Gezien de geruime afstand wordt het risico met de beoogde ontwikkeling niet vergroot. Daarnaast bevindt er zich een weg voor gevaarlijk transport op een afstand van 880 m. Voor het plaatsgebonden risico geldt een afstand van 0 m en er is geen plasbrandaandachtsgebied aanwezig. Gezien de afstand en de beperkte aard en omvang van de beoogde ontwikkeling heeft deze geen invloed op het plaatsgebonden risico of het groepsrisico.

 

Ten aanzien van het aspect externe veiligheid kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van een belemmering voor de beoogde functiewijziging.

 

4.6 Milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

 

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

 

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

 

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

In de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009) wordt onderscheid gemaakt in niet-bindende richtafstanden voor de omgevingstypen 'gemengd gebied'" en 'rustige woonwijk/ rustig buitengebied'. De omgeving van het plangebied wordt gezien de ligging aangemerkt als een gemengd gebied. Dit betekent dat de richtafstanden met één afstandsstap kunnen worden verminderd, met uitzondering van het aspect gevaar. De omgeving van het plangebied wordt, gezien de ligging nabij diverse bedrijven en/of instellingen, aangemerkt als een gemengd gebied.

 

Planspecifiek

Onderhavig plan voorziet in de omzetting van een bedrijfswoning naar een burgerwoning en de realisatie van twee extra woningen. De beoogde ontwikkeling betreft een milieugevoelige bestemming, derhalve dient getoetst te worden of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat met betrekking bedrijven en milieuzonering in de omgeving van het plangebied. Daarnaast dient er getoetst te worden of de beoogde woningen bedrijven niet hinderen in de bedrijfsvoering.

 

Door de ligging van het plangebied in de omgeving van bedrijven, woningen en agrarische gronden, kan het plangebied beschouwd worden als een gemengd gebied. Dit betekent dat de richtafstanden met één afstandsstap kunnen worden verminderd.

 

Ten westen van het plangebied, aan de Kortsteekterweg 26a, is een varkenshouderij gelegen (SBI: 0146). Voor het fokken en houden van varkens geldt, binnen gemengd gebied, een richtafstand van 100 m. De afstand tussen het plangebied en de varkenshouderij bedraagt circa 55 m. Er wordt hiermee niet voldaan aan de richtafstand. Echter dit bedrijf heeft eind 2019 haar bedrijfsvoering gestopt. In het kader van het bestemmingsplan is in 2012 de bedrijfsbeëindiging al in een zienswijze aangekondigd. De huisvestingsregels voor varkens zullen zodanig worden aangepast dat per 1 januari 2020 de bestaande gebouwen niet meer voldoen aan de nieuwe huisvestingseisen. De milieuvergunning staat het voortzetten van het bedrijf niet toe en de varkensboer heeft besloten niet te investeren in de innovatie van het bedrijf. In het vigerende bestemmingsplan is hier reeds rekening mee gehouden door op de inventarisatiekaart een bedrijfsbestemming met daaraan ondergeschikt agrarische activiteiten aan het perceel toe te kennen. Voor opslaggebouwen (SBI: 52109, B) geldt een richtafstand van 10 m, waaraan ruimschoots wordt voldaan.

Op locatie worden nog wel 3 paarden en 12 schapen gehouden. Beide diersoorten moeten getoetst worden aan de Wet geurhinder en veehouderij. Door de Omgevingsdienst Midden-Holland is een V-stacks berekening uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat de geurbelasting 0,1 is. Dit is ruim onder de norm van 8,0. Het houden van de 3 paarden en de 12 schapen staat niet in de weg aan een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de beoogde woningen.

 

Ten zuiden van het plangebied, aan de overzijden van de Oude Rijn op circa 90 m afstand, is een scheepswerf (SBI: 3315, 1) aanwezig. Voor de vervaardiging van houten schepen geldt een richtafstand van 30 m. De scheepswerf zal op korte termijn verdwijnen ten behoeve van woningbouw.

 

Verder zijn in de nabijheid van het plangebied agrarische gronden, woningen en bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 aanwezig. Met de beoogde ontwikkeling wordt er voldoende afstand gehouden tot deze inrichtingen. De ontwikkeling beperkt bedrijven dan ook niet in de bedrijfsvoering. De beoogde woningbouw is daarmee in het kader van bedrijven en milieuzonering aan te merken als een passende ontwikkeling in het gebied.

 

4.7 Waterhuishouding

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21^e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

 

Waterbeleid voor de 21^e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21^ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21^ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21^e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In de integrale watervergunning gaan zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) op in één aparte watervergunning.

 

Beleid Hoogheemraadschap van Rijnland

Het Hoogheemraadschap van Rijnland is in het plangebied het bevoegd gezag voor het beheer van waterkeringen, oppervlaktewater en (ondiep) grondwater. De drie hoofddoelen van dit beheer zijn:

• veiligheid tegen overstromingen;
• voldoende water;
• gezond water.

Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten en te beheren. Daarbij wil Rijnland dat watergangen en kunstwerken zoals gemalen op orde en toekomstvast worden gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering.

 

Rijnlands taken en bevoegdheden op het gebied van gezond water betreffen het zuiveren van afvalwater en het reguleren van lozingen op oppervlaktewater. Europese regelgeving (de Kaderrichtlijn Water) is hierbij kaderstellend. Het voorkómen van verontreiniging en een goede inrichting van oppervlaktewateren dragen in belangrijke mate bij aan gezond water.

 

Met het oog op het zuiveren van afvalwater beheert Rijnland rioolgemalen, persleidingen en zuiveringsinstallaties.

Aan de hand van het Waterbeheersplan werkt Rijnland aan zijn ambities. In het proces van ruimtelijke planvorming heeft Rijnland een adviserende rol. In de uitvoerings- en beheersfase van ruimtelijke plannen heeft Rijnland een regelgevende rol.

 

Keur en uitvoeringsregels

Op grond van de Waterwet is het hoogheemraadschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
• andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen);
• de bodem van kwelgevoelige gebieden.

Maar ook aan:

• Onttrekken en lozen van grondwater;
• Het aanbrengen van verhard oppervlak.

De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. Wie bijvoorbeeld op een waterkering wil bouwen, moet een watervergunning aanvragen bij Rijnland (én een omgevingsvergunning bij de gemeente). In de uitvoeringsregels die bij de Keur horen is dit nader uitgewerkt.

 

Indien de toename aan verharding minder bedraagt dan 500 m², dan geldt alleen de algemene zorgplicht. Indien de toename meer bedraagt (t/m 5.000 m²) is in de regels opgenomen dat het oppervlak van het ter compensatie aan te leggen water, minimaal 15 % moet bedragen van het oppervlak van de toename aan verharding. Indien nieuwe compensatie moet worden gerealiseerd, moet deze voorafgaand aan het aanbrengen van de verharding zijn gerealiseerd, of gelijktijdig met het aanbrengen van de verharding worden gerealiseerd.

 

Riolering en afkoppelen

Voor zover het bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is het van belang dat er met het hoogheemraadschap afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het rijksbeleid gaat het hoogheemraadschap uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen. Deze volgorde houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijvoorbeeld door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto’s wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door het scheiden van de schone en de vuile stromen.

 

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP), waarin de uiteindelijke afweging wordt gemaakt en waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat.

 

Planspecifiek

Het plangebied is in de bestaande situatie grotendeels verhard ten behoeve van de varkenshouderij. Met het slopen van de agrarische opstallen verdwijnt een groot deel van de verharding. Op een gedeelte van de bestaande fundering zullen twee nieuwe woningen worden gebouwd. Er is daarmee geen sprake van toename aan verharding. Watercompensatie is derhalve niet noodzakelijk.

 

Voor het huishoudelijk afvalwater wordt aangesloten op de bestaande riolering. Er wordt met beoogde functiewijziging geen extra bebouwing toegevoegd of mogelijk gemaakt. Hemelwater wordt afgekoppeld van het riool en wordt direct naar de nabijgelegen sloot afgevoerd of infiltreert in de grond.

 

Het aspect water vormt geen belemmering voor de beoogde functiewijziging.

 

4.8 Cultureel erfgoed

4.8.1 Cultuurhistorie

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Ruimtelijke plannen zijn een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen.

 

Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

 

Planspecifiek

Molenbiotoop

Het plangebied bevindt zich binnen de molenbiotoop van een ten noordoosten gelegen molen. De bescherming van de molenbiotoop is gewaarborgd binnen het vigerend bestemmingsplan en de Verordening ruimte van de provincie Zuid-Holland. Tussen 100 en 400 m rond de molen mag de hoogte van bouwwerken niet meer bedragen dan 1/100 van de afstand tussen het bouwwerk en de molen, gerekend vanaf de onderste punt van de verticale staande wiek.

 

De beoogde woningen liggen op circa 300 m afstand van de molen. Uit raadpleging van het Actueel Hoogtebestand Nederland (www.ahn.arcgisonline.nl) blijkt dat de molen op circa 0 m NAP is gelegen. Het onderste punt van de wiek ligt circa 0,5 m hoger. De beoogde woningen liggen op -1,5m NAP, 2 m onder het laagste punt van de wiek.

 

Bij omstroming van een gebouw treden een aantal effecten op. Door verdringing van de aanstromende wind is de windsnelheid boven het gebouw wat hoger dan de aanstroomde wind. Achter het gebouw bevindt zich een zog met lagere snelheden en hogere turbulentie, waarbij de grootste snelheidsafname gevonden wordt op kleine hoogtes. Dit zog groeit stroomafwaarts in de hoogte tot ca. tweemaal de gebouwhoogte. Op grotere afstand van het gebouw neemt de invloed van het gebouw weer af. Op ca. twintigmaal de gebouwhoogte (circa 130 m) is de invloed van het gebouw vrijwel verdwenen.

 

Gezien de afstand (300 m/100 = 3) plus het hoogteverschil van 3 m tussen de onderste wiek en de ligging van de beoogde woningen, zijn woningen tot circa 5 m toegestaan. In de bestaande situatie is de te slopen agrarische bebouwing 6,5 m hoog.  Omdat (1) de twee voorgestelde woningen zo dicht mogelijk in de richting van de Kortsteekterweg worden geprojecteerd, (2) de huidige agrarische bebouwing veel volumineuzer is dan de twee te realiseren woningen, (3) in de huidige situatie de bebouwing met 6,5 meter ook al 1,5 meter te hoog is en (4) de totale overschrijding qua vierkante meters windvangend oppervlak beperkt blijft tot minder dan 100 m2, zal in de praktijk de molenbiotoop bij een bouwhoogte van 7,5 meter niet significant verslechteren. De provincie Zuid-Holland heeft dan ook in haar reactie op het bestemmingsplan van 15 april 2021 aangegeven in dit specifieke geval ruimte te zien om maatwerk te kunnen toepassen op basis van artikel 6.34 van de Omgevingsverordening, omdat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de doelstelling van de betreffende regels in de Omgevingsverordening. Wel is verzocht de gangbare regeling op te nemen voor de molenbiotoop. Hierbij kan door het bevoegd gezag op basis van het schrijven van de provincie en het vooroverleg met de beheerder van de molen ten tijde van de vergunningaanvraag door het bevoegd gezag gebruik gemaakt worden van de afwijkingsbepaling zoals opgenomen in het bestemmingsplan. Een nadere onderbouwing is niet meer noodzakelijk.

   

De beheerder van de molen (Stichting Molen viergang Aarlanderveen) heeft in een brief laten weten in te stemmen met de beoogde ontwikkeling. In overleg wil de beheerder instemmen met de met de ontwikkeling van twee woningen met een maximale nokhoogte van 7,5 m. Daarbij wenst de beheerder dat woningen zover mogelijk richting de Kortsteekterweg worden geplaatst en het aan te planten groen dient niet hoger te komen dan de goothoogte.

 

Aan de voorwaarden die door de beheerder zijn gesteld kan worden voldaan. Daarmee vormt de molen ten noordoosten van het plangebied geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

 

Kroonjuweel 

Het plangebied valt binnen het kroonjuweel Aarlanderveen. cultuurhistorische kroonjuwelen zijn uniek, zeer karakteristieke en gave erfgoedensembles in Zuid-Holland. De beoogde ontwikkeling heeft een positieve bijdrage voor het kroonjuweel. De ontwikkeling zorgt voor een meer open landschap door het slopen van de bestaande opstallen het open karakter van het landschap wordt daardoor versterkt. Het kroonjuweel Aarlanderveen vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

 

Monumenten

Er bevinden zich geen gemeentelijke- of rijksmonumenten in het plangebied. Het dichtstbij gelegen rijksmonument bevindt aan de Kortsteekterweg 30 in Alphen aan den Rijn op een afstand van circa 245 m en betreft een historische boerderij. Gezien de geruime afstand en de beperkte omvang van de ontwikkeling wordt er geen afbreuk gedaan aan dit rijksmonument.

 

De bestaande bedrijfswoning in het plangebied is geen monumentaal pand maar wordt door de gemeente wel aangemerkt als bouwkunst en is van enig belang vanwege karakteristieke streekeigen bouwtype, gaafheid van hoofdvorm, materiaalgebruik, gevelindeling en diverse details. De woning blijft behouden en de karakteristieke eigenschappen worden met de beoogde ontwikkeling niet aangetast.

 

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect cultuurhistorie geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling van twee woningen en de functiewijziging van bedrijfswoning naar burgerwoning.

 

4.8.2 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.

  

Planspecifiek

De gemeente Alphen aan den Rijn heeft een eigen archeologische 'Waarden- en verwachtingenkaart' voor haar grondgebied laten opstellen. Onderhavig plangebied bevindt zich op deze kaart binnen een gebied met een hoge archeologische verwachting.

Met de beoogde ontwikkeling worden de huidige opstallen in het plangebied gesloopt. Een gedeelte van de fundering van de opstallen wordt gebruikt voor de nieuwe woningen. Voor de beoogde woningen zullen de gronden niet extra geroerd worden. Onder de bestaande stallen zijn mestputten aanwezig waarmee de bodem al geroerd is tot een 'aanzienlijke' diepte. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling zullen geen ongeroerde gronden geroerd gaan worden. Daarmee is archeologisch onderzoek niet noodzakelijk.     

Geconcludeerd wordt dat het aspect archeologie geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

 

4.9 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is per 1 januari 2017 de Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de tabellen 1, 2 en 3 waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kunnen voor de soorten die zijn opgenomen in het ‘beschermingsregime andere soorten’ vrijstellingbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten.

 

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

   

Planspecifiek

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten getoetst worden aan de Wet natuurbescherming. Vanuit ecologie zijn soortenbescherming en gebiedsbescherming van belang. Verantwoord moet worden dat het plan geen schade aan beschermde soorten en of gebieden oplevert.

 

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van wettelijk beschermd natuurgebied, de afstand tot het dichtstbij gelegen Natura 2000-gebied bedraagt ruim 2 km.

 

Met de beoogde ontwikkeling worden er wel bebouwing en bosschages verwijderd, derhalve is ecologisch onderzoek uitgevoerd door Blom Ecologie (mei 2019, zie bijlagen bij toelichting bijlage 5).  

 

In de rapportage van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de sloop van de schuur en stallen en de realisatie van twee woningen aan de Kortsteekterweg 26 te Alphen aan de Rijn niet leidt tot overtreding van de Wet Natuurbescherming, mits enkele algemene maatregelen worden getroffen ten aanzien van de zorgplicht en algemene broedvogels. De volgende maatregelen dienen getroffen te worden: 

• Tijdens de werkzaamheden moet voorzichtig worden gehandeld met alle voorkomende flora en fauna (Zorgplicht).
• Wanneer ondanks zorgvuldig handelen, onderzoek en advies schade lijkt te ontstaan voor beschermde flora en fauna, dient direct contact opgenomen te worden met een ter zake deskundige.
• Alle aanwezige vegetatie of bodemmateriaal (takken, stronken) gefaseerd verwijderen. Dit om bodembewonende dieren de kans te bieden in de nabijgelegen omgeving een ander leefgebied te benutten.
• Er wordt gelegenheid gegeven aan dieren, die tijdens de werkzaamheden worden gevonden, te vluchten of zich te verplaatsen naar een schuilplaats buiten het bereik van de werkzaamheden.
• De planlocatie tijdens de werkzaamheden en in de nieuwe situatie bij voorkeur minimaal verlichten en hierbij een vleermuisvriendelijke verlichtingswijze toepassen (amberkleurig licht, lichtbundel nederwaarts richten, toepassen geconvergeerde lichtbundel) en de werkzaamheden in de periode april-oktober tussen zonsopgang en zonsondergang uitvoeren (buiten schemerperiodes).
• Gedurende de werkzaamheden dient het terrein ongeschikt of ontoegankelijk gehouden te worden voor rugstreeppad. Belangrijk is dat er geen vergraafbaar zand en ondiepe plassen binnen het plangebied aanwezig zijn. Dit kan bijvoorbeeld door het plaatsen van schermen van stevig plastic of worteldoek van minimaal 50 cm hoog en minimaal 10 cm ingegraven in de grond. De voorzieningen die getroffen zijn om het gebied ontoegankelijk te maken moeten zodanig geplaatst en beheerd worden dat ze hun functie te allen tijde kunnen vervullen.
• De werkzaamheden opstarten/uitvoeren buiten het broedseizoen van vogels (medio maart t/m medio juli). Indien de werkzaamheden in het broedseizoen worden uitgevoerd dient voor de aanvang door een ter zake deskundig gecontroleerd te worden of er broedvogels aanwezig zijn. E.e.a. op aanwijzing van deskundige. Indien dit niet mogelijk is dienen de potentiële nestlocaties buiten het broedseizoen ongeschikt gemaakt te worden.

Met de beoogde ontwikkeling zullen de genoemde maatregelen in acht worden genomen.

 

In aanvulling hierop is tevens een Aerius-berekening (7 juni 2021), bijlagen bij toelichting bijlage 5, uitgevoerd om de stikstofdepositie van de beoogde ontwikkeling te berekenen voor Natura 2000-gebieden. De beoogde woningen worden gasloos gebouwd daarnaast zorgt de ontwikkeling van twee extra woningen voor een beperkte toename in het aantal verkeersbewegingen van in totaal circa 16 per etmaal. Voor de berekening van stikstofdepositie zijn er 2 bronnen (wegverkeer) in verschillende richtingen ingevoerd. Uit de berekening blijkt dat er voor NOx en NH3 rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j zijn. Bovendien is de varkenshouderij komen te vervallen. In de stikstofberekeningen is dit niet meegenomen. De beoogde woningbouwontwikkeling zal geen significant effect hebben op de instandhoudingsdoelstelling van het Natura 2000-gebied.

 

De bouwfase van de woningen hoeft, gezien de nieuwe wetgeving van 1 juli 2021, niet meer in beeld gebracht te worden.

 

De planlocatie ligt in de nabijheid van een provinciaal beschermd vogelgebied. Voor dit gebied geldt geen specifiek richtlijnenkader. In de rapportage van Blom ecologie zijn maatregelen voorgeschreven om gedurende de bouw en in de gebruiksfase negatieve effecten te voorkomen. Aanvullend kan gesteld worden dat het wegvallen van de bedrijfsmatige activiteiten en de afname van bebouwing een positief effect heeft op het nabij gelegen vogelgebied. Dit als gevolg van minder intensief gebruik en de afwezigheid van agrarisch materieel (tractoren etc.).

 

Geconcludeerd wordt dat het aspect ecologie geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling aan de Kortsteekterweg 26.

 

4.10 Verkeer en parkeren

Verkeer

Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.

 

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

 

Parkeren

Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.

 

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' richtlijnen voor parkeernormen. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen of voorzien wordt in voldoende (auto)parkeerplaatsen. Voorts voorziet de publicatie in minimale voorwaarden voor parkeervoorzieningen.

 

Planspecifiek

Verkeer

Met de beoogde ontwikkeling worden er twee extra woningen gerealiseerd. Voor de berekening van de verkeergeneratie van deze woningen is gebruik gemaakt van de gegevens van CROW (publicatie 381). Uitgaande van 'sterk stedelijk' en 'buitengebied' is de verkeersgeneratie 7,8 per woning. Daarmee is de totale verkeersgeneratie van de beoogde woningen 15,6 per etmaal. Dit betreft een beperkte toename van de verkeersgeneratie. Bovendien is de verkeergeneratie (zwaar transport) van de voormalige varkenshouderij komen te vervallen. De woningen worden met een oprit aan de oostzijde van het plangebied ontsloten via de Kortsteekterweg. De Kortsteekterweg heeft voldoende capaciteit om de beperkte verkeersgeneratie van de beoogde woningen op te vangen.

 

Parkeren

De gemeente Alphen aan den Rijn beschikt over de Nota parkeernormen en parkeervoorzieningen 2014, vastgesteld door de gemeenteraad op 28 mei 2015. De parkeernormen zijn vastgesteld aan de hand van de parkeernormen van CROW (publicatie 317) en eigen onderzoek. Voor een vrijstaande koopwoning buiten de bebouwde kom wordt een parkeernorm van 2,3 gehanteerd. Voor de twee woningen dienen er in totaal 5 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Er is op eigen terrein voldoende ruimte om te voorzien in dit aantal.

 

De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

 

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

 

5.2 Toelichting

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

 

5.3 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

 

5.4 Planregels

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde.

  

Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:

• Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
• Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.5 Wijze van bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

 

Agrarisch met waarden - landschap 3 (Kortsteekterweg)

De voor Agrarisch met waarden - landschap 3 aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor weidebouw en het behoud en de versterking van de aan deze gronden eigen zijnde landschappelijke, cultuurhistorische en natuurwaarden waarbij enkele karakteristieken in acht genomen dienen te worden. Daarnaast zijn deze gronden tevens bestemd voor onder andere water, tuinen en erven.

 

Tuin

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, verhardingen, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen behorende bij de hoofdbebouwing. Op deze gronden mag niet gebouwd worden.

  

Wonen

De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor wonen, met bijbehorende voorzieningen, waaronder begrepen het uitoefenen van een aan-huis-gebonden beroep, mits de woonfunctie duidelijk wordt gehandhaafd en het woonmilieu niet onevenredig wordt verstoord. Hoofdgebouwen zijn enkel toegestaan binnen een bouwvlak en dienen te voldoen aan de maatvoering zoals op de verbeelding aangegeven.

 

Waarde - Archeologie 3/ Waarde - Archeologie 4

Deze gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

 

Waterstaat - Waterkering

Deze gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, instandhouding en bescherming van de waterkering. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

 

6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van een ruimtelijk plan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De gemeente zal met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afsluiten. In deze overeenkomst wordt onder andere de betaling van de eventuele tegemoetkoming in de planschade, die het nieuwe planologisch kader kan veroorzaken, geregeld.

 

De overige kosten worden door middel van leges op de initiatiefnemer verhaald. Het ruimtelijke plan is hierdoor financieel uitvoerbaar.

7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met relevante instanties.

 

Een ontwerpplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor eenieder om zienswijzen in te dienen op het plan.

 

Na vaststelling door de gemeenteraad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 

7.1 Vooroverleg

In kader van het wettelijke vooroverleg is een reactie ontvangen van de provincie Zuid-Holland. De provincie heeft verzocht de genoemde maten in relatie tot de aanwezige molen aan te passen in de plantoelichting. Tevens is verzocht de regeling voor de molenbiotoop verder af te stemmen op de verordening. Hierbij is wel aangegeven dat de beoogde bouwhoogte van 7,5 m geen probleem is en geen onevenredige afbreuk doet aan de windvang van de windmolen. Ruimtelijk zijn er dan ook geen bezwaren tegen het plan.

 

Daarnaast is een reactie ontvangen van Veiligheidsregio Hollands Midden. Deze reactie zag op de aanrijtijden voor hulpdiensten. De aanrijtijd wordt met 2 minuten overschreden. Geadviseerd wordt door de Veiligheidsregio deze beperkte overschrijding te accepteren.

 

7.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening van 12 augustus tot en met 22 september 2021 ter inzage gelegen. In deze periode zijn er geen zienswijzen ontvangen.

 

7.3 Participatie

Omwonenden zijn mondeling op de hoogte gesteld van de beoogde ontwikkeling aan de Kortsteekterweg 26 in Alphen aan den Rijn door de initiatiefnemer. Bewoners van de volgende huisnummers aan de Kortsteekterweg zijn benaderd: 22A, 24, 24A, 26A. Aan de omwonenden is uitgelegd welke opstallen op het erf verwijderd worden en waar de twee nieuwe woningen zijn beoogd.

 

De reactie van omwonenden was over het algemeen erg positief. Omwonenden zijn met name positief over het feit dat er door de beëindiging en verwijdering van het agrarische bedrijf minder geurhinder en minder drukte zal zijn.