Aanleiding voor dit bestemmingsplan is het verzoek van de familie P.C.H. Boeije om de huidige bedrijfswoning op het perceel Westzijdeweg 27a te Hazerswoude-Dorp te voorzien van een woonbestemming. Het betreft een vrijstaand woonhuis dat sinds 1987 in particulier eigendom is van de familie Boeije en sedertdien als particuliere woonbestemming in gebruik is. De woning is door de tijd heen feitelijk onjuist als bedrijfswoning bestemd geweest door de opgelegde agrarische bestemming.

De agrarische bestemming is derhalve niet conform het huidige gebruik en staat een mogelijke verkoop als burgerwoning in de weg, welke op termijn de wens is van initiatiefnemers. Een planologische wijziging is dan ook noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan faciliteert het herstel van de woonbestemming op het perceel.

Het plangebied betreft het perceel Westzijdeweg 27a te Hazerswoude Dorp, kadastraal bekend onder nummer E2502. Het is gelegen ten westen van de kern van Hazerswoude Dorp en ten noorden van Benthuizen.

Figuur 1.1: globale ligging plangebied in gemeente Rijnwoude (bron: Google)

Het perceel wordt aan de oostkant begrensd door de Westzijdeweg en aan de zuidkant door de perceelsgrens met de percelen E2867 en E3256 (Westzijdeweg 29). Ten westen van het perceel bevinden zich akkerlanden, die als zodanig bestemd zijn. Aan de noordkant grenst het perceel aan de toegangsweg van boomkwekerij 'fa ROJO Potcultures', eigendom van de heer J.J.P. Boeije. Aan de andere zijde van de toegangsweg grenst op het perceel Westzijdeweg 25 een reparatie- en stallingsbedrijf voor caravans.

Figuur 1.2: globale begrenzing plangebied (bron: Google)

Voor het gebied aan de Westzijdeweg vigeren de bestemmingsplannen “Buitengebied” en "Buitengebied 1^e herziening". Op 29 april 2004 is het bestemmingsplan ’Buitengebied’ vastgesteld. Bij besluit van 14 december 2004 hebben Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland het vastgestelde bestemmingsplan gedeeltelijk goedgekeurd. Als gevolg hiervan is voor de locaties waaraan goedkeuring werd onthouden het bestemmingsplan ‘Buitengebied 1^e herziening’ opgesteld. Één van deze locaties betrof het perceel aan de Westzijdeweg 27a; het plangebied van voorliggend bestemmingsplan.

Op 5 juni 2008 is het bestemmingsplan ‘Buitengebied, 1e herziening’ vastgesteld. Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland hebben bij besluit van 19 september 2008 goedkeuring gegeven aan het vastgestelde bestemmingsplan ‘Buitengebied, 1e herziening’. Het perceel Westzijdeweg 27a heeft in dit bestemmingsplan de bestemming "As", agrarische doeleinden, sierteelt. Hierbij is middels de nadere aanduiding 'b' voorgeschreven dat ter compensatie 10% van het te realiseren oppervlak aan bebouwing of verharding aan extra oppervlaktewater dient te worden gegraven en de compenserende waterberging in verbinding dient te staan met het watersysteem ter plaatse.

Figuur 1.3: uitsnede vigerend bestemmingsplan "Buitengebied, 1e herziening"

Op grond van dit bestemmingsplan is de huidige woonbebouwing op het perceel voorzien van een agrarische bedrijfsbestemming. De wens van de eigenaren van Westzijdeweg 27a is dat de woning als burgerwoning kan worden beschouwd. Hiervoor is een wijziging van het planologisch regime noodzakelijk, waarin voorliggend bestemmingsplan voorziet.

Hoofdstuk 2 bevat een analyse van het plangebied met een beschrijving van de huidige situatie en een beschrijving van de nieuwe situatie. Hoofdstuk 3 bevat een samenvatting van het actuele beleidskader dat relevant is voor de planontwikkeling. Hierbij wordt ingegaan op het beleid van het rijk, provincie, regio en gemeente. De relevante gemeentelijke beleidsdocumenten komen hier beknopt aan bod. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de relevante omgevingsaspecten behandeld. In hoofdstuk 5 wordt een korte toelichting gegeven op de verbeelding en regels. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de paragraaf over de economische uitvoerbaarheid respectievelijk de maatschappelijke uitvoerbaarheid met het overleg ingevolge artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Dit hoofdstuk gaat in op de ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied in het heden en in de toekomst.

Het perceel dat onderwerp is van voorliggend bestemmingsplan is gelegen in het buitengebied van Hazerwoude-Dorp aan de Westzijdeweg. Langs deze weg loopt een lint van particuliere woonbebouwing, waarvan het woonhuis op het voorliggende perceel onderdeel uitmaakt. De woning kent twee bouwlagen en wordt middels een kap afgedekt. De woningen in het lint worden omgeven door akkerlanden en bedrijfsbebouwing, welke voornamelijk, vanaf de weg gezien, achter de woningen is gesitueerd.

Op het westelijke deel van het plangebied van voorliggend bestemmingsplan zijn een paardenstal en paardenbak gevestigd.

Figuur 2.1: overzicht bestaande ruimtelijke structuur plangebied en directe omgeving met plangebied rood omkaderd

De vrijstaande woning op het perceel is in 1987 op particuliere basis gekocht en sedertdien in gebruik als woonbestemming. Het woonhuis is gelegen in een lint van particuliere woningen aan de Westzijdeweg. Het heeft geen rechtstreekse binding met de omliggende bedrijvigheid.

Figuur 2.2: vooraanzicht woning Westzijdeweg 27a

Het noordelijke gedeelte van het perceel is enkele jaren in gebruik geweest ten behoeve van het naastgelegen bedrijf 'fa ROJO Potcultures', als gevolg van de gegeven bruikleen door de familie P.C.H. Boeije. Sinds circa vier jaar zijn de gronden niet meer in gebruik en slechts voorzien van worteldoek om onkruidvorming te voorkomen. Aan de noordkant zijn tevens bedrijven gesitueerd die zich na de oprichting van de woning gevestigd hebben.

De paardenstal en paardenbak die zich op het perceel bevinden worden gebruikt om hobbymatig enkele paarden te huisvesten. Het gehele perceel wordt ontsloten via de Westzijdeweg.

De huidige bewoners van het pand Westzijdeweg 27a zijn vanwege hun leeftijd en medische omstandigheden niet meer in staat om het vrijstaande woonhuis en het grote perceel van bijna 3.000m² adequaat te onderhouden. Door de toewijzing als bedrijfswoning is het niet mogelijk het huis particulier te verkopen. Bedrijfsactiviteiten hebben nooit op initiatief van de bewoners plaatsgevonden en kunnen er op het perceel ook niet worden uitgevoerd. Daardoor is het woonhuis vrijwel onverkoopbaar geworden, terwijl de bewoners de behoefte hebben een onderhoudsvrij appartement te kunnen bewonen.

Om de mogelijkheid tot verkoop als burgerwoning planologisch mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld. Figuur 2.3 toont globaal de nieuwe indeling op het perceel in een recente luchtfoto. Het gehele perceel krijgt de woonbestemming, maar slechts binnen een beperkt gebied is ook daadwerkelijk bebouwing ten behoeve van de woonfunctie toegestaan. Dit gebied betreft de direct omliggende gronden van de bestaande woning. Voor deze gronden gelden de regels die het wonen in het buitengebied mogelijk maken. De overigen gronden vallen eveneens binnen de woonbestemming maar hebben de nadere aanduiding 'zonder wonen' gekregen. De gronden die als zodanig zijn aangeduid zijn niet bestemd voor het gebruik als verblijfsruimten binnen de woonfunctie. Inclusief de paardenbak op het westelijke deel van het perceel, waarvan het gebruik mogelijk blijft binnen de bestemming.

Figuur 2.3: nieuwe indeling in luchtfoto

In dit hoofdstuk wordt aangegeven op welke wijze en in welke mate er sprake is van doorwerking van beleid van overheden in dit bestemmingsplan. Achtereenvolgens wordt het relevante rijksbeleid, provinciaal beleid en het lokale beleid kort samengevat.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. In de nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren en op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. In deze visie laat het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat (burgers en bedrijven) en laat het meer over aan gemeenten en provincies.

Dit betekent minder nationale belangen en eenvoudigere regelgeving. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's, onder andere de Nota Ruimte, Structuurvisie Randstad 2040 en de Nota Mobiliteit. Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040, die inspelen op de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven bepalen richting 2040. Het Rijk zet het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland.

Het Rijk formuleert in de Structuurvisie drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

1. Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
2. Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
3. Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Het budget voor provinciaal en regionaal verkeer en vervoer komt ook bij provincies en gemeenten te liggen. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Bij het beheren en ontwikkelen van natuur krijgen boeren en particulieren in het landelijk gebied een grotere rol.

De daadwerkelijke vraag van bewoners, bedrijven en organisaties wordt daarin leidend. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd, welke wordt opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze ‘ladder’ is een procesvereiste en gebaseerd op de zogenaamde ‘SER-ladder’. Dit houdt in dat bij vaststelling van een ruimtelijk plan wordt gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik.

Op basis van artikel 4.3 Wro heeft de Minister de bevoegdheid om bij Algemene Maatregel van Bestuur kaders te stellen, indien nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) heeft als doel om de ruimtelijke belangen van het rijk vast te leggen. Deze belangen moeten juridisch doorwerken in bestemmingsplannen. Het Barro is vastgesteld op 22 augustus 2011, en op 1 oktober 20120 in werking getreden.

Het Barro heeft directe gevolgen voor de ruimtelijke besluitvorming van andere overheden. Het omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte planologische kernbeslissingen (PKB's) die juridisch moeten doorwerken in bestemmingsplannen. De eerder uitgebrachte PKB's hebben onder de nieuwe Wro de status van structuurvisie gekregen en zijn daarmee niet langer bindend voor andere partijen. Het Barro bevat daarom, passend binnen het nieuwe stelsel van de Wro, een zo beleidsneutraal mogelijke vertaling van deze bestaande ruimtelijke kaders uit de PKB's Nota Ruimte, Derde Nota Waddenzee, Structuurschema Militaire Terreinen en Project Mainportontwikkeling Rotterdam.

Het gaat om de kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de rijksbufferzones, de nationale landschappen, de ecologische hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het rijk duidelijk aan welke regels provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen moeten voldoen en wat de ruimte is waarbinnen provincies en gemeenten hun eigen ruimtelijke belangen vorm kunnen geven.

Het voorliggende bestemmingsplan biedt de planologische mogelijkheid voor het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning. De feitelijke situatie op het perceel zal hiermee niet direct veranderen; louter het planologisch karakter van de woning wijzigt van bedrijfswoning naar burgerwoning. De locatie bevindt zich niet binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor kan worden betoogt dat strijdigheid met het Rijksbeleid optreedt. Daarbij komt dat binnen het voorliggende bestemmingsplan een zorgvuldige afweging van het ruimtegebruik dient plaats te vinden.

Omdat de ruimtelijke structuur van het perceel middels deze planologische wijziging niet veranderd en het bestemmingsplan een exacte overname van het huidige gebruik is moet worden geconcludeerd dat het bestaande ruimtegebruik ook in de toekomst gehandhaafd zal worden. Het Rijksbeleid staat voorgenomen planwijziging dan ook niet in de weg omdat de bestaande permanente bewoning op het perceel in dezelfde vorm zal worden voortgezet. Daarbij komt dat de omvang van het plan dermate kleinschalig is dat van enige nadelige invloed op het overige Rijksbeleid geen sprake is.

Provinciale Staten stelden 2 juli 2010 de Provinciale Structuurvisie "Visie op Zuid-Holland" en de Uitvoeringsagenda vast. In de Visie op Zuid-Holland beschrijft de provincie haar doelstellingen en provinciale belangen. De Structuurvisie geeft een doorkijk naar 2040 en de visie voor 2020 met bijbehorende uitvoeringsstrategie. De nieuwe integrale Structuurvisie voor de ruimtelijke ordening komt in de plaats van de vier streekplannen en de Nota Regels voor Ruimte.

De kern van Visie op Zuid-Holland is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers. Dit wil Zuid-Holland bereiken door realisering van een samenhangend stedelijk- en landschappelijk netwerk. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.

Ook de instrumenten die de provincie inzet, komen in de structuurvisie aan de orde. De provincie ordent op kaarten (Functie- en Kwaliteitskaart), ontwikkelt programma's en projecten, agendeert zaken en laat onderzoek uitvoeren. Zij stuurt op hoofdlijnen door kaders te stellen en het lokale bestuur ruimte te geven bij de ruimtelijke inrichting. Deze aanpak sluit aan bij de nieuwe stijl van besturen: 'Lokaal wat kan, provinciaal wat moet’.

De functiekaart geeft de gewenste ruimtelijke functies weer die in de structuurvisie zijn geordend, begrensd en vastgelegd als ruimtelijk beleid tot 2020. Op de functiekaart van Visie op Zuid-Holland is het plangebied aangeduid als 'Agrarisch landschap - inspelen op verbinding stad-land’. Binnen deze gebieden moet verbrede landbouw worden gestimuleerd, zodat de ondernemer naast voedselproductie ook andere diensten kan leveren.

Een aantal bedrijven is in staat om zich via schaalvergroting verder te ontwikkelen. Kansrijke mogelijkheden voor landbouwbedrijven die niet verder kunnen uitbreiden en/of geconfronteerd worden met ruimtelijke beperkingen, zijn onder meer (verblijfs)recreatie, streekeigen producten, groenblauwe diensten, educatie en zorg. Ook agrarisch natuur- en landschapsbeheer dragen bij aan stedelijke wensen voor een afwisselend en aantrekkelijk landschap.

Figuur 3.1: uitsnede functiekaart provinciale structuurvisie met plangebied rood omkaderd

De locatie van voorliggend bestemmingsplan is gelegen buiten de rode contour uit de provinciale structuurvisie. Buiten deze contour is in principe geen verstedelijking toegestaan. Uitzonderingen op deze regel zijn situaties waarbij door de bouw van een beperkt aantal woningen of een bedrijfsvestiging, de kwaliteiten in een gebied kunnen worden versterkt.

Met het vaststellen van dit bestemmingsplan wordt geen nieuwe bebouwing mogelijk gemaakt maar de bedrijfswoning op het perceel Westzijdeweg 27a omgezet naar een burgerwoning. Hierdoor verandert het feitelijke gebruik op het perceel niet. Daarnaast wordt de kwaliteit van de bebouwing op het perceel middels deze omzetting gewaarborgd. In de toekomst zal het vanwege de planologische mogelijkheden rendabel blijven om de bestaande bebouwing te onderhouden of van een nieuwe kwaliteitsimpuls te voorzien.

Naast het sturen op functies, wil de provincie ook sturen op kwaliteit. Daarom heeft ze de kwaliteitskaart opgesteld. Terwijl de functiekaart stuurt op het 'wat en waar', stuurt de kwaliteitskaart op het 'waar en welke'. Op de kaart zijn zowel de bestaande als de gewenste kwaliteiten benoemd op een globale, regionale schaal. De kwaliteitskaart toont de diversiteit van Zuid-Holland en brengt de ruimtelijke kwaliteiten van provinciaal belang in beeld. De kaart geeft vanuit een kwalitatieve invalshoek richting en randvoorwaarden aan de ordening en ontwikkeling van de ruimte in Zuid-Holland. Op de kwaliteitskaart is aan het plangebied geen specifieke of relevante waarde toegekend anders dan in de functiekaart.

Provinciale Staten stelden 29 februari 2012 de actualisering van de Verordening Ruimte vast. De Verordening Ruimte, gebaseerd op artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening, stelt regels betreffende de inhoud van- en de toelichting op bestemmingsplannen over onderwerpen in zowel het landelijke als het stedelijke gebied van Zuid-Holland.

Meest belangrijke regelgeving vanuit de verordening betreft de bepaling over mogelijke bebouwing buiten de bebouwingscontour. Het perceel aan de Westzijdeweg is gelegen buiten de bebouwingscontour uit de verordening, waarbinnen bestemmingen die nieuwvestiging of uitbreiding van stedelijke functies mogelijk maken zijn uitgesloten (artikel 2 lid 1 van de verordening).

Met het vaststellen van voorliggend bestemmingsplan wijzigt er praktisch gezien niets op het perceel, behalve dat de bestaande onjuist als bedrijfswoning bestemde woning wordt omgezet naar een burgerwoning. In de huidige situatie is dus al sprake van een bestaande feitelijke situatie buiten de bebouwingscontouren.

Desondanks kan voor de volledigheid worden getoetst en beoordeeld of het toevoegen van een burgerwoning (stedelijke functie) aan het gebied buiten de bebouwingscontour past binnen de daarvoor gestelde voorwaarden. In afwijking van het verbod op de uitbreiding van stedelijke functies in het gebied buiten de bebouwingscontour, is het onder bepaalde voorwaarden toch mogelijk binnen bestemmingsplannen in een uitbreiding van stedelijke functies te voorzien.

De woning op het perceel Westzijdeweg 27a, die ongewijzigd blijft, ligt binnen een bebouwingslint. Buiten de bebouwingscontour geldt voor het oprichten van woningen in bebouwingslinten op basis van artikel 2 lid 2 onder j een vijftal voorwaarden:

1. de woningen vervangen bestaande bebouwing van ten minste hetzelfde volume;
2. de bestaande bebouwing ligt binnen het bebouwingslint;
3. de woningen worden gebouwd op ongeveer dezelfde locatie als de gesaneerde bebouwing;
4. de woningen brengen uit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen met zich mee voor de bedrijfsvoering van de omliggende agrarische bedrijven;
5. financiële compensatie is geregeld overeenkomstig art 2, lid 2 sub a onder ix, x en xi voor de oppervlakte die minder is gesloopt dan de in artikel 2, tweede lid, onder ii genoemde oppervlaktes

Ondanks het feit dat van een nieuwe woning geen sprake zal zijn, voorziet het bestemmingsplan in een bouwvlak op het perceel, welke overeenkomt met de huidige bebouwing. Aan de eerste drie bovenstaande voorwaarden is derhalve voldaan. In hoofdstuk 4 zal nader worden ingegaan op de invloed van de aanwezigheid van de burgerwoning op de omliggende agrarische bedrijvigheid. Omdat de situatie genoemd onder voorwaarde e zich hier niet voordoet, betekent een akkoord op de milieuhygiënische situatie dat het plan voldoet aan de voorwaarden van artikel 2 lid 2 onder j. Hiermee is het plan in overeenstemming met het doel en de bepalingen van de Verordening Ruimte.

Teneinde mogelijke archeologische waarden in de grond te kunnen beschermen dient de kans op het vinden van archeologische sporen te worden onderzocht. Omdat er met het omzetten van de bedrijfswoning naar de bestemming wonen geen werkzaamheden en ruimtelijke wijzigingen op het perceel plaatsvinden heeft het plan zelf geen invloed op eventuele archeologische waarden. Voor mogelijke bouwplannen of grondverzet in de toekomst dient het plan echter wel in de bescherming van mogelijke archeologische waarden te voorzien.

Daarom is gekeken naar de Cultuurhistorische Hoofdstructuur, welke een overzicht geeft van de cultuurhistorische kenmerken en waarden in Zuid-Holland. De CHS bestaat uit kaarten voor de drie onderdelen van de cultuurhistorie: archeologie, historische stedenbouw en historisch landschap. Ieder onderdeel bestaat uit twee kaarten die inzichtelijk maken wat in Zuid-Holland cultuurhistorisch van belang is en waarom: de kenmerkenkaart, waarop de kenmerkende nederzettingspatronen, landschapspatronen en de archeologische opbouw van het landschap zijn weergegeven, en de waardenkaart, waarop de waardevolle structuren van de kenmerkenkaart zijn gewaardeerd. Uit de kaarten blijkt dat er in het plangebied van voorliggend bestemmingsplan geen kans bestaat op het vinden van archeologische sporen. In voorliggend bestemmingsplan hoeven derhalve geen regels te worden opgenomen teneinde de archeologische waarden ter plaatse te beschermen. In paragraaf 4.10 wordt vanuit het milieuoogpunt ingegaan op het archeologie aspect.

Voorgenomen planwijziging is conform het provinciale beleid. De locatie ligt buiten de bebouwingscontour maar het plan voldoet aan de voorwaarden voor woningen binnen het bebouwingslint. Daarnaast bestaat voor de gemeente Rijnwoude de inspanningsverplichting om zaken en strijdig gebruik die ouder zijn dan tien jaar, positief te bestemmen of anders onderwerp te maken van een handhavingsprocedure en terug te brengen in de op het perceel liggende bestemming.

Met het vaststellen van voorliggend bestemmingsplan voldoet de gemeente aan deze verplichting. De bewoners van de woning op Westzijdeweg 27a staan, ook historisch gezien, niet rechtstreeks in verbinding met het achtergelegen agrarische bedrijf. Feitelijk is en wordt de woning niet als bedrijfswoning gebruikt. De inspanningsverplichting van de gemeente Rijnwoude maakt het dat het omzetten van de bedrijfswoning naar een burgerwoning past binnen het provinciale beleid.

Omdat verder geen archeologische waarden in de grond te verwachten zijn, is het niet noodzakelijk in het bestemmingsplan "Westzijdeweg 27a" regels ter bescherming daarvan op te nemen.

De gemeente Rijnwoude maakt onderdeel uit van de regio Holland Rijnland , waarvoor de betrokken gemeente gezamenlijk een visie hebben ontwikkeld om te werken aan de toekomst van deze regio. De regio wil op de scharnierplek tussen de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad een gebied zijn waar wordt gewerkt aan kwaliteit en waar het goed wonen, werken en recreëren is, met een uitstraling die verder gaat dan de regio- of landsgrenzen.

De Regionale Structuurvisie geeft de grote lijnen weer van de door gewenste richting en duidt de grote projecten aan waar de deelnemende gemeenten aan willen werken. De Regionale Structuurvisie is een product van intensieve samenwerking van de vijftien gemeenten in Holland Rijnland. Ze laat zien hoe sterk de gezamenlijke gemeenten kunnen zijn en hoe belangrijk het is dat deze met elkaar de toekomst ingaan. De visie levert een bijdrage aan het denken over de toekomst van de Randstad.

In deze Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met doorkijk naar 2030). Op basis van deze visie worden de onderstaande zeven kernbeslissingen geformuleerd. Deze kernbeslissingen geven de belangrijkste keuzes weer:

1. Holland Rijnland is een topwoonregio;
2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
3. Concentratie stedelijke ontwikkeling;
4. Groen-blauwe kwaliteit staat centraal;
5. Het Groene Hart, de Bollenstreek en Duin, Horst en Weide blijven open;
6. Twee speerpunten voor economische ontwikkeling: kennis en Greenports;
7. Verbetering van de regionale bereikbaarheid.

Voorliggende planwijziging is enigszins gerelateerd aan de punten 1, 3 en 5. Mede doordat de wijzigingen die middels de planwijziging worden mogelijke gemaakt praktisch beperkt van aard zijn is de invloed van de voorgenomen planologjsche aanpassing op het beleid uit de structuurvisie zeer beperkt. Door het bestemmingsplan zoveel mogelijk in te richten als de bestaande praktische situatie op het perceel wordt voldoende aandacht besteed aan de kernpbelangen uit de structuurvisie.

Op grond van de Wro zijn gemeenten verplicht om voor hun grondgebied één of meer structuurvisies vast te stellen. De gemeente Rijnwoude heeft er voor gekozen om de bestaande visies te bundelen en in één document op te nemen. Opgenomen zijn de Structuurvisie Rijnwoude 2020, Van droom naar daad (2005) en een uitsnede van gebieden uit de Transformatievisie Oude Rijnzone (2007). Aan de structuurvisie is verder een uitvoeringsparagraaf toegevoegd. De Structuurvisie Rijnwoude 2020; van droom naar daad uit 2005 (vastgesteld als structuurplan) is hiermee Wro- en vooral ook GREX-proof gemaakt.

De hoofdkeuzen uit de 'Structuurvisie Rijnwoude 2020; van droom naar daad' zijn nog steeds actueel. De hoofdkeuzen voor de gemeente zijn:

1. Rijnwoude "Dorpen tussen steden"
   • versterken dorpse kwaliteiten en niet (visueel) vastgroeien aan de nabijgelegen stedelijke gebieden:
   • ontwikkelen Oude Rijnzone vanuit kwaliteiten
2. Rijnwoude een complete, leefbare gemeente van subregionaal niveau
   • versterking van het bestaande voorzieningencentrum;
   • Hazerswoude-Rijndijk als hoofdvoorzieningencentrum Rijnwoude;
   • versterken structuur Hazerswoude-Dorp;
   • Benthuizen aan het Bentwoud
3. Verschil ontwikkelingsmogelijkheden 'grasland' en 'akkerland'
   • behouden en versterken graslandschap;
   • geleidelijke transformatie akkerland.

Voorgenomen planologische wijziging is dermate kleinschalig dat de invloed op- en relatie met- één van de hoofdkeuzen uit de structuurvisie niet noemenswaardig is. Door de huidige bebouwing op het perceel middels dit bestemmingsplan vast te leggen wordt de huidige structuur van het buitengebied van Rijnwoude gehandhaafd.

De welstandsnota d.d. 20 mei 2003 geeft criteria omtrent de redelijke eisen van welstand. Het gaat daarbij om de volgende aspecten: de karakteristiek van de bestaande bebouwing, de openbare ruimte, het landschap, de stedenbouwkundige context, massa, structuur, maat en schaal, detaillering, materiaalkeuze en kleurstelling en samenhang in het bouwwerk (de onderlinge relatie tussen samenstellende delen). Daarnaast geeft ze sneltoetscriteria voor veel voorkomende kleine bouwplannen, zoals aan- en uitbouwen en dakkapellen sneltoetscriteria.

Het welstandsbeleid van de gemeente Rijnwoude komt met voorliggend bestemmingsplan en ontwikkeling niet in het gedrang omdat het voorgenomen plan een planologische wijziging behelst die geen concrete ontwikkeling met zich brengt. Mogelijke ontwikkelingen binnen het plangebied in de toekomst zullen een beoordeling op welstandsniveau moeten ondergaan.

Met dit bestemmingsplan wordt het huidige karakter van het buitengebied tussen Hazerswoude Dorp en Benthuizen gehandhaafd. Voorgenomen planwijziging raakt dan ook geen concreet doel uit de Samengestelde Structuurvisie. Mogelijke aanpassingen aan de bebouwing in de toekomst worden getoetst aan de welstandscriteria.

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid.

De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de afweging van het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling in het bestemmingsplan, dient onderzocht te worden welke milieuaspecten daarbij een rol kunnen spelen. Tevens is het van belang milieubelastende functies (zoals bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden van milieugevoelige functies zoals woningen.

De omgevingsdienst West-Holland heeft een integraal advies gegeven op de voorgenomen bestemmingsplanwijziging. In dit advies komen verschillende milieuaspecten aan bod. In dit hoofdstuk worden die aspecten in relatie tot het plangebied van het bestemmingsplan Westzijdeweg 27a beschreven. Het gaat om bedrijven en milieuzonering, bodem, externe veiligheid, geluid en luchtkwaliteit. Volledigheidshalve wordt in dit hoofdstuk ook aandacht besteedt aan de aspecten flora en fauna en waterhuishouding (waterparagraaf).

In het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r) is bepaald dat bij een project, dat wordt genoemd in de bijlage onder D van het Besluit m.e.r., ook bij een omvang onder de in het besluit genoemde drempelwaarde een milieueffectbeoordeling nodig kan zijn. De in bestemming om te zetten bestaande woning kan worden afgevangen onder punt 11.2, zijnde de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk(of dorps-)ontwikkelingsproject.

Getoetst en beoordeeld moet worden of belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn uitgesloten. Aandachtspunten zijn daarbij de volgende onderwerpen:

• kenmerken van het project;
• plaats van het project;
• kenmerken van het potentiële project.

Aan de hand van toetsing en beoordeling van een standaardtabel kan gesteld worden dat de voorgenomen planontwikkeling geen significante gevolgen heeft voor het milieu.

Er is voor voorliggend bestemmingsplan geen milieueffectrapportage nodig.

Bij het toestaan van nieuwe bedrijven of andere functies dient rekening gehouden te worden met de milieuruimte die in de toekomst nodig is. Hierbij kunnen de richtlijnen in de VNG-handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' gehanteerd worden om de afstand te bepalen tussen woningen en de verschillende bedrijfscategorieën.

De omgeving van de woning Westzijdeweg 27a bestaat vooral uit woningen, met name ten zuiden van het perceel. Niet alleen zijn er burgerwoningen in het bebouwingslint van nummer 27 t/m nummer 39, maar is er ook een tweede lijn bebouwing achter het lint. Derhalve heeft de omgeving een woonkarakter. Het bestaan van twee bedrijven ten noorden van het perceel doet hier niet aan af. De omgevingsdienst heeft in haar advies geadviseerd om het gebiedstype ‘rustige woonwijk en rustig buitengebied’ te gebruiken.

Ten behoeve van het advies is een inventarisatie gemaakt van de bedrijvigheid in de nabije omgeving van het perceel. De bedrijvigheid in de directe omgeving is beperkt en betreft een reparatie- en stallingsbedrijf voor caravans op Westzijdeweg 25 (De Wit) en een sierteeltbedrijf op Westzijdeweg 27 (VOF Rojo Potcultures).

Voor het reparatie- en stallingsbedrijf is in 1998 een vergunning afgegeven en het betreft een 'milieucategorie 2 bedrijf' conform de VNG-handreiking. Op grond van de handreiking is de richtafstand voor deze bedrijvigheid 30 meter, waarmee in het voorliggende geval wordt voldaan omdat de locatie op 31 meter is gelegen van de woning waarop de voorgenomen functiewijziging van toepassing is.

Het sierteeltbedrijf betreft eveneens een milieucategorie 2 bedrijf, waarop de SBI-1993 code 0112.2 van toepassing is. Bij Westzijdeweg 27 wordt niet voldaan aan de richtafstand van 30 meter tot een rustige woonwijk. De afstand tot het perceel E 2609 waarop het bedrijf ligt is 26 meter. De afstand tot de bedrijfsgebouwen is 44 meter, gemeten vanaf de gevel van de woning Westzijdeweg 27a.

Binnen de richtafstand van 30 meter ligt alleen de inrit van Rojo. Omdat daar zeer weinig verkeer rijdt en de inrit op enige afstand van de woning ligt schat de omgevingsdienst in dat er weinig hinder te verwachten valt bij de woning.

Bij een bestemmingswijziging dient de gemeente ook te letten op de gezondheidseffecten van het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen bij Rojo Potcultures op de woning. Bij lage open teelt, zoals boomteelt, wordt wel uitgegaan van 35 meter. Ook de tuin wordt hierbij meegerekend als gevoelig object.

De open teelt achter de kas ligt op 91 meter van de woning en 37 meter van de grens van het perceel waar de woning op staat. Dat is voldoende. De grond gelegen naast de woning, welke in het verleden mogelijk ook in gebruik is geweest door het bedrijf, zal hiervoor in de toekomst niet meer worden gebruikt. Dit zal op basis van het bestemmingsplan ook niet meer worden toegelaten omdat het milieuhinder oplevert voor de woning die de bestemmingswijziging ondergaat.

Door de mogelijke woonbebouwing alleen toe te staan in de zuidoostelijke hoek van het perceel vormt de omliggende bedrijvigheid geen belemmering voor de bestemmingswijziging welke het omzetten van de bedrijfswoning naar een burgerwoning mogelijk maakt.

De Wet geluidhinder (Wgh) richt zich op de bestrijding van geluidhinder door met name industrie, weg- en railverkeer. Geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen, mogen niet gerealiseerd worden zonder dat eerst een toets aan de geluidnormen plaatsvindt.

Indien nieuwe geluidgevoelige bestemmingen, zoals bijvoorbeeld een woning, mogelijk worden gemaakt in de nabijheid van bestaande bedrijven dan dient de bestaande geluidsruimte, welke vastligt in de milieuvergunning van het betreffende bedrijf, te worden gerespecteerd.

Momenteel is op het perceel reeds een (bedrijfs)woning aanwezig, met in de directe omgeving een tweetal bedrijven. De bestaande woning valt net binnen de geluidszone van het nabijgelegen bedrijf Rojo Potcultures. De omgevingsdienst heeft hierover geadviseerd dat hiervan echter weinig hinder te verwachten valt. De woning is gelegen in de nabijheid van de inrit naar het bedrijf en omdat de verkeersbewegingen daar zeer beperkt zijn, wordt dit niet als een probleem gezien.

Omdat de woning verder niet gelegen is in het invloedsgebied van enige bedrijvigheid vormt het aspect industrielawaai geen opstakel voor de bestemmingsplanwijziging.

De locatie ligt niet binnen de onderzoekszones van een gezoneerde (spoor)weg op grond van de Wet geluidhinder.

Het perceel is gelegen aan de Westzijdeweg en wordt via die weg ontsloten. De weg kent een 50 km/u regime en is daarom gebonden aan de restricties uit de Wgh.

De voorgenomen planwijziging zorgt niet voor directe wijzigingen van de situatie op het perceel. De geluidsbelasting op de woning als gevolg van wegverkeer verandert niet. Hierover is door de omgevingsdienst opgemerkt dat het omzetten van de bedrijfswoning naar een woonbestemming voor de bepalingen van de Wgh niet van belang is.

Het wegverkeerslawaai is dan ook geen belemmering voor de voorgenomen planwijziging.

De bestaande bedrijfswoning op het perceel voldoet aan de in de Wet geluidhinder gestelde regels en krijgt middels het voorliggende bestemmingsplan een woonbestemming. Met deze aanpassing wijzigen de omstandigheden op het perceel niet en blijft de geluidsbelasting derhalve hetzelfde. De omgevingsdienst heeft geadviseerd dat de Wgh geen belemmeringen oplevert voor de voorgenomen planologische wijziging, mits slechts een deel van het perceel van de woonbestemming wordt voorzien en de bebouwing binnen het woonbestemmingsvlak slechts een gedeelte van dit vlak beslaat.

Doordat de bestemming van het pand wordt gewijzigd van bedrijfswoning naar burgerwoning zal de verkeersaantrekkende werking niet toenemen. De luchtkwaliteit in relatie tot het plan blijft gelijk. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden. In dit geval is er geen sprake van een gevoelige bestemming in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen.

Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging als gevolg van het plan kunnen de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) worden gebruikt. Uit de monitoringstool blijkt dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof ter plaatse van de Westzijdeweg in 2011 respectievelijk 22,5 ìg/m3 en 23,8 ìg/m3 (zonder zeezoutaftrek) bedragen. Hiermee wordt voldaan aan de ambitie uit het milieubeleidsplan 2003-2010.

De luchtkwaliteit ter plaatse wordt met deze ontwikkeling dan ook niet geschaad. Er zijn geen belemmeringen voor het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.

Bij de verkenning van de mogelijkheden om nieuwe functies in een gebied te realiseren dient de bodemkwaliteit te worden betrokken. Inzicht in eventuele beperkingen aan het bodemgebruik (i.v.m. milieuhygiënische risico's voor mens, plant en dier) is noodzakelijk. Tevens dienen de mogelijkheden en kosten om deze beperkingen door middel van actief bodembeheer weg te nemen te worden aangegeven.

De locatie bestaat uit kadastraal perceel Hazerswoude, sectie E, nummer 2502. Het zuidelijke deel betreft een woning met tuin. Het noordelijke deel is in gebruik geweest voor sierteelt (potcultuur). Het zuidelijke deel blijft in gebruik voor wonen met tuin. Het noordelijke deel zal deel gaan uitmaken van deze tuin. Van de locatie zijn geen bodemonderzoeksgegevens bekend.

Aangezien het noordelijke deel van het perceel vanwege het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen niet geheel onverdacht is, er geen bodemonderzoeksgegevens bekend zijn en het deel gaat uitmaken van de tuin bij de woning, is het verstandig ter plaatse een verkennend onderzoek te laten uitvoeren. Gezien het feit dat er geen bouwplannen voor woongebruik (verblijfsruimte wonen, slapen, koken) op dit deel van het perceel mogelijk zijn, is dat echter niet noodzakelijk voor de voorgenomen planwijziging..

Bij grondverzet dient te worden gehandeld conform het Besluit bodemkwaliteit.

Bij de externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van een risico-opleverende activiteit met gevaarlijke stoffen. Het kan daarbij gaan om industriële activiteiten, distributieroutes of buisleidingen.

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) van 27 oktober 2004 en de hierin opgenomen Regeling externe veiligheid inrichtingen, geeft aan welke activiteiten/ bedrijven risicocontouren kennen, waarmee rekening dient te worden gehouden bij het verlenen van vergunningen in het kader van de Wet milieubeheer en bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Het BEVI heeft tot doel de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in bedrijven tot het aanvaarde maximum te beperken. Het gaat daarbij om het beperken van de kans op en het effect van een ernstig ongeval vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen binnen inrichtingen. Het doel wordt in het BEVI vertaald naar begrippen plaatsgebonden risico en groepsrisico.

• Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.
• Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

In het BEVI zijn de risiconormen wettelijk vastgelegd. Deze normen zijn niet effectgericht maar gebaseerd op een kansberekening. Tevens geven de risiconormen alleen de kans weer om als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen te overlijden. Gezondheidsschade en de kans op verwonding of materiële schade zijn daarin niet meegenomen. Er is in het BEVI geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld. Voor het groepsrisico geldt geen norm maar slechts een oriënterende waarde. Er is sprake van een verantwoordingsplicht in geval van een toename van het groepsrisico.

De bestaande situatie kent met de aanwezige woning een kwetsbare bestemming waardoor het externe veiligheidsaspect van belang kan zijn. De omgevingsdienst heeft geconcludeerd dat er geen inrichtingen in de omgeving van de woning aanwezig zijn die een risicobron zijn voor de kwetsbare bestemming. De bestaande situatie leidt niet tot knelpunten in het plaatsgebonden risico (PR) en/of groepsrisico (GR). Omdat er in dit bestemmingsplan geen nieuwe kwetsbare bestemmingen en/of nieuwe risicobronnen worden toegevoegd kan worden geconcludeerd dat het oordeel van de omgevingsdienst ook in de nieuwe situatie van toepassing is en er geen risicovolle inrichtingen in de omgeving van het plangebied bestaan die de voorgenomen bestemmingswijziging in de weg staan.

Naast de aanwezigheid van stationaire bronnen kan transport van gevaarlijke stoffen een rol van belang spelen bij externe veiligheid. Bovengronds transport via weg of spoor en ondergronds transport middels zogenaamde buisleidingen kunnen een risico vormen voor nabijgelegen functies. De vigerende regels hiervoor vinden we in de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (RNVGS) en het Besluit .

Onderzoek naar mogelijke risicobronnen in de omgeving van het plangebied heeft uitgewezen dat er geen inrichtingen of een transportroute voor gevaarlijke stoffen in de omgeving van de woning aanwezig zijn. Er ligt ten oosten en ten westen van de locatie een aantal buisleidingen. Deze leidingen liggen op een dusdanig grote afstand dat dit geen probleem vormt voor de voorgenomen planwijziging.

Daarnaast worden over de Westzijdeweg en nabijgelegen transportwegen geen gevaarlijke stoffen vervoerd. Derhalve is geen transportroute gevaarlijke stoffen van invloed op de omgeving.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen bestemmingsplanwijziging.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat voor ieder ruimtelijk plan moet worden omschreven op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding, de Watertoets.

Voor de gewenste omzetting van een bedrijfs- naar een burgerwoning uit het voorliggende plan kan worden geconcludeerd dat het geen risico vormt voor achteruitgang van de waterkwaliteit ter plaatse. Eveneens vormt de functiewijziging geen belemmering voor het bereiken van de waterkwaliteitsdoelstelling. Er is immers geen sprake van een toename van verharding en/of bebouwing. Het plan kent dan ook vanuit het belang van de waterhuishouding geen belemmeringen.

In het kader van de Watertoets wordt het bestemmingsplan voorgelegd aan het Hoogheemraadschap van Rijnland. De resultaten van de Watertoets worden opgenomen in dit bestemmingsplan.

Deze paragraaf gaat in op de flora- en faunatoets. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt het planologisch mogelijk gemaakt de bestaande bedrijfswoning op het perceel om te zetten naar een burgerwoning. Deze omzetting heeft geen negatieve invloed op de omringende flora en fauna omdat het feitelijke gebruik op het perceel niet wijzigt. De flora en fauna raakt met deze ontwikkeling derhalve niet in het geding.

Verdrag van Malta

Het Verdrag van Malta is in 1992 ondertekend en in 1995 in werking getreden. Doelstelling van het Verdrag van Malta is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen.

De inhoud van het Verdrag van Malta is neergelegd in de Wet op de Archeologische Monumentenzorg die op 1 september 2007 van kracht is geworden en een wijziging van de Monumentenwet 1988 tot gevolg heeft gehad. Op grond van deze aangescherpte regelgeving stellen Rijk en provincie zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

Het Rijk heeft deze beleidsuitgangspunten neergelegd in onder meer de Cultuurnota 2005 - 2008, de Nota Belvedère, het Structuurschema Groene Ruimte 2, de Nota Ruimte, de Wijziging van de Monumentenwet 1988 en diverse publicaties van het Ministerie ven OC&W

Cultuurhistorische atlas Zuid-Holland

De Cultuurhistorische atlas Zuid-Holland laat zien dat binnen het plangebied van voorgenomen bestemmingsplan geen kans bestaat op het vinden van archeologische sporen.

Figuur 4.1: uitsnede Cultuurhistorische atlas Zuid-Holland met plangebied rood omkaderd

De voorgenomen planwijziging betekent geen nieuwe ontwikkeling op het perceel waardoor de mogelijk aanwezige archeologische waarden op het perceel niet zullen worden geschaad. Binnen het plangebied aan de Westzijdeweg bestaat volgens de provinciale cultuurhistorische atlas van Zuid-Holand echter geen kans op het vinden van archeologische waarden of sporen. In het nieuwe bestemmingsplan behoeft dan ook geen dubbelbestemming te worden opgenomen teneinde de archeologische- en cultuurhistorische waarden in de grond te beschermen.

De locatie aan de Westzijdeweg 27a is gelegen in een droogmakerij in het buitengebied van de gemeente Rijnwoude. De droogmakerijen zijn oorspronkelijk veenplassen, die van de 17e tot in de 20e eeuw zijn drooggemaakt. Een uitzondering vormt de Zoermeersche Meerpolder (1614) die teruggaat op een natuurlijk meer.

De droogmakerijen worden over het algemeen gekenmerkt door een zeer regelmatige strokenverkaveling en een ligging van de boerderijen langs de rand of op het 'oude' land (het 'bovenland'). Daarnaast kan het hoogteverschil met omringend, niet afgegraven gebied (de veenontginningen) zeer opvallend zijn. Het verschil kan oplopen tot meer dan vier meter.

De voorgenomen planwijziging voorziet in het omzetten van de bedrijfsbestemming van de bestaande woning op het perceel naar een burgerwoning. De omliggende gronden zijn in het plan bestemd met als doel de uitstraling en indeling van het gehele perceel in stand te houden, waardoor de landschappelijke waarden ter plaatse niet worden aangetast, maar zelfs worden versterkt. Met het opnemen van de woonbestemming is het huidige woongebruik en de indeling van het perceel ook voor de toekomst gewaarborgd.

De voorgenomen planwijziging voorziet niet in nieuwe bouwmogelijkheden en heeft geen concrete ontwikkeling als onderlegger. Het duurzaamheidsaspect is dan ook niet op korte termijn van belang op deze locatie. Bij mogelijke wijzigingen op het perceel in de toekomst zal, indien deze passen binnen de nieuwe planologie, zal door de gemeente Rijnwoude het belang van het duurzaamheidsaspect worden benadrukt en in acht worden genomen.

In dit hoofdstuk is beargumenteerd dat er vanuit milieuoogpunt geen bezwaren bestaan om op dit perceel de woning als burgerwoning te bestemmen. Zonder in te gaan op de exacte indelingen op het perceel heeft de omgevingsdienst de voorgenomen planwijziging beoordeeld en positief bevonden.

Mede gelet op de adviezen van de omgevingsdienst is besloten om het gehele perceel te bestemmen voor Woondoeleinden, maar slechts voor een klein gedeelte primaire woonbebouwing toe te staan. Woongebruik in de vorm van een verblijfsruimte voor bijvoorbeeld slapen en koken wordt slechts op een klein gedeelte van het perceel toegelaten. Hiermee wordt er voldoende afstand gehouden tot de nabijgelegen bedrijvigheiden en de geluidhinder veroorzakende verkeersbestemmingen.

Het bestemmingsplan voldoet derhalve aan de voorwaarden die de diverse mileuaspecten met zich meebrengen.

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De (analoge) verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de aanleiding, onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen.

Het gehele perceel is in de nieuwe situatie voorzien van de bestemming 'Wonen'. Slechts op de locatie van de bestaande woning en direct omliggende grond is het mogelijk bebouwing bedoeld voor verblijfsfuncties op te richtingen. De gronden aan de noord- en westkand van het perceel, die momenteel worden afgedekt door worteldoek en in gebruik zijn als paardenbak en -schuur zijn voorzien van de 'specifieke bouwaanduiding - zonder wonen'. Deze grond wordt daardoor bij de woonbestemming getrokken, maar direct wordt ook de garantie gegeven dat deze gronden onbebouwd blijven voor wonen met verblijfsruimte . Hiermee wordt aan de diverse milieurestricties voldaan, maar blijft het huidige gebruik toegestaan.

De hoofdstukken voor de planregels hebben de volgende indeling:

• Hoofdstuk 1 (artikelen 1 en 2) bevat inleidende regels. In de inleidende regels worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven en wordt de wijze van meten uitgelegd.
• Hoofdstuk 2 (artikel 3 en 4) bevat de bestemmingsregels. In deze regels wordt de bestemming omschreven en worden de bouwregels verwoord.
• Hoofdstuk 3 (artikelen 5 en 6) bevat de anti-dubbeltelregel en de algemene ontheffingsregels.

• Hoofdstuk 4 (artikel 7 en 8) bevat de overgangs- en slotregels.

In dit hoofdstuk wordt de economische en de maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond.

Over het voorontwerp van dit bestemmingsplan wordt gelegenheid tot inspraak geboden. De resultaten van zowel het vooroverleg met de maatschappelijke instanties, belangengroeperingen en andere overheden, als de inspraak zullen in het bestemmingsplan worden verwerkt.

Bij de voorbereiding van een ontwerp voor een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, lid f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het plan.

Er wordt voor deze planologische wijziging en ontwikkeling geen exploitatieplan opgesteld. In het voorliggende geval wordt een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemers en de gemeente Rijnwoude gesloten. Daarbij wordt tevens het risico van planschade opgenomen zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd

In het kader van de inspraakverordening van de gemeente Rijnwoude heeft het voorontwerpbestemmingsplan "Westzijdeweg 27a" ter inzage gelegen zodat eenieder in de gelegenheid is gesteld om te reageren op de inhoud van het voorontwerpbestemmingsplan.

In het kader van het vooroverleg ex. artikel 3.1.1 Bro is aan de Provincie Zuid-Holland en het Hoogheemraadschap van Rijnland de gelegenheid geboden op het voorontwerp te reageren.

Er zijn geen inspraak- of vooroverlegreacties ontvangen.

Om eenieder de gelegenheid te bieden zijn of haar zienswijze in te dienen wordt het ontwerpbestemmingsplan voor een periode van zes weken ter visie gelegd. Van de ingekomen zienswijzen wordt een nota opgesteld waarin ook de beantwoording van de zienswijzen en mogelijke aanpassingen aan het ontwerp een plaats krijgen.

het bestemmingsplan Westzijdeweg 27a van de gemeente Rijnwoude;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1672.13BPBGWestzijde27a-ON01 met de bijbehorende regels;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge deze regels, ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden regels worden gesteld;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een toevoeging van een (afzonderlijke) ruimte aan het hoofdgebouw, welke vanuit het hoofdgebouw toegankelijk is en functioneel deel uitmaakt van het hoofdgebouw;

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch, cosmetisch of hiermee gelijk te stellen gebied, daaronder niet begrepen prostitutie, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend;

de waarde die van belang is voor de archeologie en voor de kennis van de beschavingsgeschiedenis;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwvlak dat ten hoogste mag worden bebouwd;

een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid met het oogmerk om daarmee winst te behalen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een niet voor bewoning bestemd gebouw behorende bij een op het zelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw, dat architectonisch en functioneel ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, souterrain en bergzolder;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uistalling ten verkoop, het verkopen verhuren en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het gedeelte van een (bouw)perceel dat buiten het bouwvlak is gesitueerd;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw dat op een bouwperceel, door zijn functie, constructie en/of afmetingen, als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodaties, evenwel met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid enconu tinïteit in de samenstelling ervan; bedrijfsmatig kamerverhuur of kamerverhuur op een zodanige schaal dat zij als bedrijfsmatig moet worden beschouwd, wordt daaronder niet begrepen;

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer geldt, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

het houden van paarden en pony’s ten behoeve van eigen hobbymatig gebruik aan huis; onder paardrijdactiviteiten worden geen paardrijscholen en maneges verstaan.

1. bij ligging op een afstand van minder dan 10 meter uit de as van de weg: de kruin van de weg;
2. bij ligging anderszins: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein;

de bij bouwwerk(en) behorende bebouwde en onbebouwde gronden, hierin meegerekend de gronden waarop het hoofdgebouw is gesitueerd;

een inrichting , bestaande uit een of meer voor publiek toegankelijke, besloten ruimten, waarin bedrijfsmatig of op een daarmee vergelijkbare wijze, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden; onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van de de teelt van siergewassen al dan niet met behulp van kassen en al dan niet gecombineerd met de handel in boomkwekerijgewassen en vaste planten alsmede pot- en containerteelt;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm kan worden onderscheiden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

de verbeelding van het bestemmingsplan Westzijdeweg 27a bestaande uit de kaart NL.IMRO.1672.13BPBGWestzijde27a-ON01;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die op het moment van ter inzagelegging van het ontwerp van het plan kennelijk als zodanig diende te worden aangemerkt;

het houden van een verblijf of het gehuisvest zij in een woning;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding, niet zijnde een woonwagen;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de zijdelingse grens van het bouwperceel en een bepaald punt van een bouwwerk, waar de afstand het kortst is;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

Bij de toepassing van de bouw- en bestemmingsgrenzen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

Artikel 4 Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. het wonen met bijbehorende erven;
2. de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
3. paardrijdactiviteiten, als het maar niet bedrijfsmatig is en de meststoffen geen overlast geven.

Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:

1. woningen, met een maximum van één;
2. aan- en uitbouwen en bijgebouwen, waaronder een paardenstalling;
3. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming;

Op deze gronden mag worden gebouwd met dien verstande dat:

1. de goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw niet meer mag bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' is aangeduid;
2. de maximale inhoud van een woning inclusief aan- en uitbouwen, bijgebouwen en een paardenstalling maximaal 750 m³ mag bedragen;
3. aan- en uitbouwen en bijgebouwen, waaronder een paardenstalling, mogen worden opgericht met een maximum oppervlak van 50m²;
4. de maximale goot- en bouwhoogte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en paardenstallingen 3, respectievelijk 6 meter bedraagt;
5. de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens minimaal 5 meter bedraagt;
6. bouwwerken, geen gebouw zijnde (met uitzondering van erf- of terreinafscheidingen) mogen worden opgericht met een maximale hoogte van 3 meter;
7. erf- en terreinafscheidingen voor de voorgevel van gebouwen mogen worden opgericht met een maximale hoogte van 1 meter;
8. erf- en terreinafscheidingen op overige gronden mogen worden opgericht met een maximale hoogte van 2 meter;
9. de hoogte van bij een paardenbak of buitenrijbaan behorende heiningen ten hoogste 1,50 meter bedraagt;
10. ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - zonder woning' mag worden gebouwd, mits de bebouwing niet bedoeld is als verblijfsruimte.
11. Bij herbouw en/of vergroting van de woning geldt dat de woning niet dichter bij de weg wordt gesitueerd

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.2.2 onder e voor het bouwen tot op de zijdelingse perceelsgrens, mits de bouw- en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen niet onevenredig worden geschaad.

Het is verboden bijgebouwen te gebruiken of te laten gebruiken als zelfstandige woonruimte.

Op deze gronden is het gebruik toegestaan van gedeelten van hoofdgebouwen, inclusief aan- en uitbouwen, voor aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, voor zover:

1. de woonfunctie als primaire functie gehandhaafd blijft;
2. het vloeroppervlak ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen en de kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten niet groter is dan 25% van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen, met een maximum van 40 m²;
3. ten behoeve van de kantoor- en praktijkruimten en de kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien;
4. de kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en niet gepaard gaan met horeca en detailhandel, uitgezonderd beperkte verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van de betrokken kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
5. het beroep of bedrijf wordt uitgeoefend door de hoofdbewoner van het betreffende perceel.

Het gebruik als paardenbak of buitenrijbaan is toegestaan met dien verstande dat:

1. maximaal één paardenbak of buitenrijbaan is toegestaan;
2. de oppervlakte van een paardenbak of buitenrijbaan ten hoogste 800 m² bedraagt; 
3. geen verlichting is toegestaan;
4. de paardenbak of buitenrijbaan achter de bestaande bebouwing dient te worden gesitueerd.

Grond welke eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrenzen niet meer dan 1,2 meter bedraagt.

Dakopbouwen ten behoeve van noodtrappen, luchtbehandelings- en liftinstallaties mogen niet hoger zijn dan 3,50 meter en mogen geen grotere oppervlakte hebben dan 40% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw waarop zij worden geplaatst.

De regels inzake de toelaatbaarheid, de aard, de omvang en de situering van gebouwen zijn in geval van ondergrondse bouw van overeenkomstige toepassing, met dien verstande, dat deze uitsluitend is toegestaan met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. ondergrondse bouw is uitsluitend toegestaan onder de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen, alsmede ter verbinding van gebouwen;
2. gebouwd mag worden tussen peil en 3,50 meter onder peil.

Het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming en de overige regels. Onder verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1, lid 1 sub c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval verstaan:

1. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
2. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. vestiging van seizoensarbeiders;
4. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie;
5. een gebruik ten behoeve van detailhandel, anders dan productiegerichte detailhandel en bestaande perifere detailhandel.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van de desbetreffende bepalingen van het plan voor:

1. geringe afwijkingen van het plan indien blijkt dat uitsluitend ten gevolge van onnauwkeurigheden in de kaart of in deze regels,deze geringe afwijkingen in het belang van een juiste verwerkelijking of toepassing van het plan gewenst of noodzakelijk zijn, of welke in het belang zijn van een ruimtelijk of technisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken welke noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het terrein;
2. afwijkingen van de bebouwingspercentages van ten hoogste 10% (gemeten ten opzichte van de totale in aanmerking te nemen oppervlakte), waarbij de in de bestemmingsregels voorziene afwijkingsmogelijkheden buiten beschouwing blijven;
3. afwijkingen van de in het plan voorgeschreven maten tot maximaal 10%;

De in 7.1 genoemde omgevingsvergunningen mogen slechts worden verleend indien hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken. Voorts dient de stedenbouwkundige waarde van de omgeving te zijn gewaarborgd.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Eenmalig kan door het bevoegd gezag worden afgeweken van lid 8.1 sub a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 8.1 sub a met maximaal 10%.
3. Lid 8.1 sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, als bedoeld onder lid 8.2 onder a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in lid 8.2 onder a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Lid 8.2 sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Westzijdeweg 27a.