bestemmingsplan 28 juni 2012
Gemeente Boskoop
IDN code: NL.IMRO.0499.BPL11031HBD-OH01
Op 17 december 2009 heeft de gemeente Boskoop het schetsontwerp stedenbouwkundig plan 'Boskoop Waterrijk' vastgesteld. Dit schetsontwerp is uitgewerkt tot een voorlopig stedenbouwkundig plan, een beeldkwaliteitsplan en gebiedsgerichte welstandscriteria. Deze stukken lagen vanaf 22 april 2010 zes weken ter inzage, waarna het college van B en W het voorlopig stedenbouwkundig plan op 29 juni 2010 heeft vastgesteld. Op 16 september 2010 heeft de gemeenteraad het beeldkwaliteitsplan en de gebiedsgerichte welstandscriteria vastgesteld.
Ter afronding van de woonwijk Waterrijk worden Waterrijk-West en de locatie aan de Boomgaard gerealiseerd. In deze laatste planfase worden de komende jaren maximaal 450 woningen in de woonwijk Waterrijk gebouwd. Naast de overheersende woonfunctie worden er ook enkele maatschappelijke voorzieningen gerealiseerd.
Om de ontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk te maken is een wijzigingsplan in procedure gebracht op basis van een in het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Boskoop-Dorp' opgenomen wijzigingsbevoegdheid.
Het voorliggende bestemmingsplangebied 'Waterrijk - Boomgaard' maakt deel uit van de gebiedsontwikkeling maar is niet opgenomen in het wijzigingsplan. Tijdens de stedenbouwkundige uitwerking van de nieuwe woonwijk is geconcludeerd dat het beoogde programma ter plaatse van de noordoosthoek, aan de weg Boomgaard, niet past in het programma dat is opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid van het bestemmingsplan 'Boskoop-Dorp'. Het voorliggende bestemmingsplan is een juridisch-technische reparatie: het aantal van 54 woningen, het programma maatschappelijke voorzieningen en de bouwmassa passen binnen de wijzigingsregels, alleen de combinatie van functies in één gebouw was in de wijzigingsregels niet voorzien. Om vergunning te kunnen verlenen voor de bouw van het gebouw is er voor gekozen om voor het gebouw separaat het bestemmingsplan 'Waterrijk - Boomgaard' op te stellen.
Het bestemmingsplan gaat uit van het ontwikkelen van één appartementengebouw. Op de begane grond komt een “verbindende” plint met maatschappelijke voorzieningen waarboven twee separate appartementencomplexen zijn gesitueerd. In de kelder is een stallinggarage voor het parkeren van auto's van de bewoners alsmede ruimte voor bergingen en algemene technische ruimten. Aan de oostzijde van het perceel worden eveneens parkeerlaatsen op maaiveld voorzien voor de parkeerbehoefte van de functies in de plint.
Het voorliggende plangebied ligt centraal in Boskoop, in het noordoosten van de ontwikkellocatie Waterrijk-West. De noordelijke en oostelijke begrenzing wordt gevormd door het aanwezige water en achterliggende woningen.
Op de onderstaande afbeelding is het voorliggende plangebied weergegeven in het rood. Het plangebied van de voorliggende bestemmingsplan Waterrijk - Boomgaard is weergegeven als rood vlak.
Afbeelding: plangebied in directe omgeving
Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Boskoop - Dorp'. Dit bestemmingsplan is op 26 februari 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Het plan is op 28 mei 2009 in werking getreden en inmiddels onherroepelijk.
Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming 'Agrarisch (A)'. Deze gronden zijn bestemd voor de sierteelt, met bijbehorende voorzieningen. Het plangebied is tevens aangewezen als wijzigingsgebied. Dit is op de verbeelding nader aangeduid met de 'Gebiedsaanduiding wro-zone - wijzigingsgebied 16'.
In de planregels zijn in artikel 30 lid 2 grenzen gesteld aan de wijzigingsbevoegdheid. Geregeld is dat het college van B en W bevoegd is de bestemming van de gronden te wijzigen in Wonen, Tuin, Maatschappelijk, Dienstverlening, Groen, Water, Verkeer en Verkeer-Verblijf. Daarbij is bepaald dat gezamenlijk in de wijzigingsgebieden 13, 14, 15 en 16 maximaal 450 woningen mogen worden gebouwd, waarvan circa 350 grond gebonden woningen en circa 100 appartementen. De maximale bouwhoogte bedraagt 15 meter met de mogelijkheid deze hoogte met 10% te overschrijden.
Nota Ruimte, ruimte voor ontwikkeling PKB deel 4 (2006)
De Nota Ruimte heeft als motto ‘decentraal wat kan, centraal wat moet en stelt ruimte voor ontwikkeling centraal. In vergelijking met eerder ruimtelijk beleid concentreert het Rijk zich nu meer op hoofdlijnen. Rode contouren komen bijvoorbeeld niet voor in de Nota ruimte. In plaats daarvan gaat het Rijk uit van een algemene bundelingsstrategie. Stedelijke en economische activiteiten moeten zo veel mogelijk gebundeld worden zodat het draagvlak voor voorzieningen in dorpen en steden wordt ondersteund.
AMvB Ruimte
Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Onder de Wro is een sterkere scheiding aangebracht tussen beleid en normstelling. Gemeenten, provincies en Rijk leggen hun beleid vast in structuurvisies. Deze binden alleen de eigen bestuurslaag. Bestaande structuurplannen, streekplannen en nationale ruimtelijke plannen als de Nota Ruimte worden in het kader van het overgangsrecht aangemerkt als een structuurvisie en verliezen daarmee hun externe werking. De concrete beleidsbeslissingen in streekplannen en PKB's (Planologische Kern Beslissing) behouden in het kader van het overgangsrecht hun werking wel.
In het ontwerp van de AMvB Ruimte is het plangebied onderdeel van het nationaal landschap 'Het Groene Hart'. In het AMvB Ruimte zijn algemene bepalingen voor nationale landschappen opgenomen. Voor een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden die gelegen zijn binnen de grenzen van een nationaal landschap moeten essentiële landschappelijke, cultuurhistorische of natuurlijke kenmerken van een nationaal landschap in kaart worden gebracht. De provincie stelt hier algemene regels voor vast. In het belang van de instandhouding en versterking van de door het provinciaal bestuur uitgewerkte en geobjectiveerde kernkwaliteiten voor te onderscheiden delen van nationale landschappen, worden bij verordening regels gesteld over de inhoud van of de toelichting bij bestemmingsplannen. Hier wordt nader op ingegaan in paragraaf
Europese Kaderrichtlijn Water (2000)
De Kaderrichtlijn Water geeft het kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwater en grondwater. Voor oppervlaktewater betekent dit dat een goede ecologische toestand en een goede chemische toestand bereikt moet worden.
Bij ruimtelijke besluiten, zoals bestemmingsplannen, moet in het kader van de goede ruimtelijke ordening worden beoordeeld wat de effecten van de ontwikkelingen die worden toegestaan zijn op de waterhuishouding. Als nieuwe bestemmingen negatieve gevolgen kunnen hebben voor de watertoestand zijn maatregelen nodig. Ruimtelijke besluiten moeten worden voorafgegaan door een watertoets. Doel van deze watertoets is waarborgen dat de waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een zo evenwichtig mogelijke wijze in beschouwing worden genomen bij het te nemen ruimtelijk besluit. De wateraspecten van het voorliggende plangebied worden nader beschreven in paragraaf
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) (2010)
De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) brengt ongeveer 25 regelingen samen die de fysieke leefomgeving betreffen. Het gaat hierbij om bouw-, milieu-, natuur- en monumentenvergunningen. Die gaan op in één vergunning: de zogenoemde omgevingsvergunning. Zo hebben burgers en ondernemers nog maar te maken met één loket, één beschikking en één procedure. De aanvraag kan digitaal worden gedaan en behandeld. De omgevingsvergunning is op 1 oktober 2010 landelijk ingevoerd.
Waterwet
Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. De Waterwet vervangt de bestaande wetten voor het waterbeheer in Nederland:
De Waterwet stelt integraal waterbeheer op basis van de 'watersysteembenadering' centraal. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Hierbij moet worden gedacht aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Hiernaast kenmerkt integraal waterbeheer zich ook door de samenhang met de omgeving. De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de huidige vergunningstelsels uit de afzonderlijke waterbeheerwetten worden gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de Watervergunning, die met een wettelijk vastgesteld aanvraagformulier kan worden aangevraagd. In paragraaf
Visie op Zuid-Holland (2010)
Gedeputeerde Staten hebben op 2 juli 2010 de provinciale Structuurvisie vastgesteld. De Structuurvisie geeft een doorkijk naar 2040 en de visie voor 2020 met bijbehorende uitvoeringsstrategie. In de Structuurvisie staat hoe de provincie samen met haar partners wil omgaan met de beschikbare ruimte. Met de Structuurvisie werkt de provincie aan een vitaal Zuid-Holland, met meer samenhang en verbinding tussen stad en land. De provincie onderscheidt vijf hoofdopgaven:
De laatste drie hoofdopgaven geven richting aan de ruimtelijke hoofdstructuur van Zuid-Holland. Hierin staan het evenwicht en de samenhang tussen het stedelijk netwerk, de Zuidvleugelgroenstructuur en het landelijk gebied centraal. Op de onderstaande uitsnede van de plankaart van de Visie op Zuid-Holland is weergegeven dat het plangebied volledig binnen het gebiedstype bestaand 'Stads- en dorpsgebied' valt. De voorgenomen ontwikkeling van het plangebied past derhalve in de beleidsuitgangspunten van de provinciale Structuurvisie.
Afbeelding: Visie op Zuid-Holland
Intergemeentelijke structuurvisie - Greenport regio Boskoop
De gemeenten Boskoop, Rijnwoude, Reeuwijk en Waddinxveen hebben in februari 2009 samen met het hoogheemraadschap van Rijnland en de provincie Zuid-Holland de Intergemeentelijke Structuurvisie (ISV) afgerond voor de Greenport regio Boskoop. Vanuit een individueel en gezamenlijk belang is een aanpak van knelpunten uitgewerkt, die een verdere ontwikkeling van de Greenport mogelijk zal maken. Zo wordt er voor de komende jaren vastgelegd welke ruimte wordt aangewezen voor woningbouw, (bos)tuinbouw en recreatie. Daarnaast worden er uitspraken gedaan over herstructurering en uit te voeren infrastructurele maatregelen, zoals wegverbindingen, waterberging et cetera. De ruimtelijke toekomst van de sierteelt is daarmee nauwkeurig in kaart gebracht. Met een optimale balans tussen het Groene Hart en een duurzame economie van de sector. De intergemeentelijke structuurvisie geeft een nauwkeurig uitgewerkte visie om de functie van Greenport economisch te behouden en te versterken. Het voorliggende bestemmingsplangebied is onderdeel van de 'kern' van Boskoop. De afronding van de woonwijk Waterrijk sluit aan op de uitgangspunten van de intergemeentelijke structuurvisie.
Afbeelding: Uitsnede plankaart Intergemeentelijke structuurvisie Greenport regio Boskoop
Structuurplan Boskoop 2015 (2005)
De gemeenteraad van Boskoop heeft op 15 september 2005 het structuurplan Boskoop 2015 vastgesteld. In het structuurplan wordt de toekomstige ontwikkeling van de gemeente Boskoop tot 2015 aangegeven. In het plan zijn vier speerpunten genoemd voor de ontwikkeling van Boskoop, te weten:
Om de karakteristieken van Boskoop te behouden zijn de volgende uitgangspunten voor nieuwe stedenbouwkundige plannen opgenomen:
De visie op de ontwikkeling is vertaald in projecten, die zijn opgenomen in een uitvoeringsprogramma. Het voorliggende bestemmingsplangebied is onderdeel van de inbreidingslocatie 'Waterrijk West'. Deze locatie biedt goede kansen voor ‘waterrijk wonen’ op en aan het water. Gelet op de centrale positie binnen Boskoop en de korte afstand tot het centrum en de overige voorzieningen, wordt een ontwikkeling voorgestaan met een dichtheid van ca. 25 woningen per hectare.
Afbeelding: Uitsnede plankaart Structuurplan Boskoop 2015.
Waterplan Waddinxveen-Boskoop
In nauwe samenwerking tussen de gemeente Waddinxveen, gemeente Boskoop en de waterschappen Rijnland en Schieland en de Krimpenerwaard is het waterplan Waddinxveen-Boskoop afgerond. Het noordelijk deel van gemeente Waddinxveen en de gemeente Boskoop liggen in het beheersgebied van Rijnland. Op 17 november 2009 hebben de colleges van beide gemeenten ingestemd met het waterplan.
In het waterplan zijn de bestaande knelpunten in het watersysteem geanalyseerd. Dit heeft geresulteerd in een wensbeeld van de wijze waarop het watersysteem én de ruimtelijke inrichting nabij het water, zich de komende 25 jaar bij voorkeur ontwikkeld. In paragraaf
Stedenbouwkundige planvorming
Op basis van het in december 2009 vastgestelde stedenbouwkundig schetsontwerp zijn een voorlopig stedenbouwkundig plan, het beeldkwaliteitsplan en de gebiedsgerichte welstandscriteria voor 'Boskoop Waterrijk' opgesteld. Het voorlopig stedenbouwkundig plan was een nadere uitwerking van het schetsontwerp en is nadat het ter inzage heeft gelegen op 29 juni 2010 door het college vastgesteld. Het beeldkwaliteitsplan en de welstandscriteria hebben als doel om het beeld van de toekomstige wijk vast te leggen en om kaders te geven om de ontwerpen van de woningen in Waterrijk aan te toetsen. Centraal staat de ontwikkeling van een gevarieerde woonwijk met een duurzame infrastructuur. Naast woningen is er in de wijk ook ruimte voor een brede school en verschillende maatschappelijke en groenvoorzieningen.
In het beeldkwaliteitsplan zijn de uitgangspunten voor de inrichting van Waterrijk vastgesteld. De opzet van de wijk sluit aan op de slagenverkaveling van Waterrijk-Oost. Waterrijk-West wordt gekarakteriseerd door een informele en dorpse woonsfeer, waarbij water en groen belangrijke ontwerpuitgangspunten zijn. Bij de totstandkoming van de plannen is overleg gevoerd met de klankbordgroep Waterrijk. Het Beeldkwaliteitsplan en de welstandscriteria hebben samen met het voorlopig stedenbouwkundig plan zes weken ter inzage gelegen (22 april t/m 2 juni 2010). Op het beeldkwaliteitsplan en de welstandscriteria zijn geen zienswijzen binnen gekomen.
Het college van burgemeester en wethouders heeft het voorlopig stedenbouwkundig plan op 29 juni 2010 vastgesteld. Het beeldkwaliteitsplan is op 16 september 2010 in de gemeenteraad met enthousiasme ontvangen. Het definitief stedenbouwkundig ontwerp afgerond is op 15 maart 2011 vastgesteld.
De huidige situatie van het plangebied Waterrijk wordt gekenmerkt door een verkavelingstructuur van langgerekte eilanden omgeven door sloten in oost-west richting en bredere waterlopen in noord-zuid richting legt hiervoor de basis. Dit verkavelingspatroon vormt de basis voor het ter plaatse opgestelde stedenbouwkundige plan. Het bouwplan waarop het voorliggende bestemmingsplan betrekking heeft is voorzien in dat stedenbouwkundig plan.
Boskoop ligt in een voormalig uitgestrekt veenmoeras achter de Hollandse kuststrook met duinen en strandwallen. Het veenmoeras ontstond toen door de stijging van de zeespiegel na het smelten van het landijs van de laatste ijstijd de grondwaterspiegel omhoog kwam. Uit het moerasgebied werd het overtollige water via veenstromen zoals de Gouwe afgevoerd. Dichtbij de veenstromen is onder invloed van de zee klei afgezet. Belangrijke sporen van vroege bewoning zijn in het Boskoopse grondgebied niet aangetroffen. Wel is bekend dat de grens van het Romeinse rijk lange tijd langs de Oude Rijn lag, net ten noorden van het Boskoopse grondgebied. Op de hoger gelegen oeverwallen van de Oude Rijn zijn talrijke archeologische vondsten gedaan.
In de Middeleeuwen is het veenmoeras geleidelijk ontgonnen tot agrarisch gebied (veenweidegebied en kwekerijen). Daarnaast zijn door afgraven van het veen voor turfwinning grote plassen ontstaan. Waar deze plassen later drooggelegd werden, ontstonden de droogmakerijen (zoals de Polder Hazerswoudsche Droogmakerij en de Zuidplaspolder). Het veenontginningsgebied van het Groene Hart kent een zeer karakteristieke ruimtelijke structuur met een slagenverkaveling, lintbebouwing en de overvloedige aanwezigheid van water. Langs wegen het gebied in vestigden zich mensen, die haaks op de weg het veengebied zijn gaan ontginnen. Voor de ontwatering werd een dicht stelsel van parallelle sloten gegraven. De polders van de droogmakerijen liggen enkele meters lager dan het omringende veengebied. Traditioneel worden ze gebruikt voor akkerbouw.
In het kort is de ruimtelijke ontwikkeling in de gemeente Boskoop tussen 1900 en 2000 als volgt. Rond 1900 is het zojuist beschreven ontginnings- en bebouwingsbeeld duidelijk aanwezig. Rond de brug over de Gouwe is een bebouwingsconcentratie ontwikkeld. Deze niet-agrarische bebouwing zet zich in noordelijke richting lintvormig aan weerszijden van de Gouwe door.
In de periode voor de Tweede Wereldoorlog worden kavels, die incidenteel vrijkomen, aangekocht om te bebouwen. Vooral aan de oostkant van de Gouwe ontstaan hierdoor geïsoleerde, langgerekte woonstraten en buurtjes tussen de kwekerijen, haaks op de ontsluitende weg. Voorbeelden hiervan zijn de A.P. van Neslaan, Rozenlaan, Valkerburgerlaan, Tuinstraat, Goudse Rijweg en de buurtjes van het Julianakwartier en de Nieuwstraat. De verspreide bebouwing op de koppen van kwekerijen breidt zich in deze periode verder uit. Opvallend is ook de lintbebouwing aan de zuidkant van de Zijde. De spoorlijn tussen Gouda en Alphen aan den Rijn wordt aangelegd en zorgt voor bedrijvigheid rondom het station van Boskoop.
Tussen 1940 en 1960 zijn er slechts weinig veranderingen in de bebouwing. De opvallendste uitbreidingen liggen aan de Wilhelminalaan, in aansluiting op de Julianastraat en Emmakade, en aan de Goudse Rijweg.
Pas na 1960 raakt de woningbouw in Boskoop in een sterke stroomversnelling. In plaats van incidentele invullingen, worden er hele woonwijken tegelijk ontwikkeld. De grootste hiervan is Snijdelwijk. Om de boomteelt te ontzien is deze wijk aangelegd in veenweidegebied, waardoor sprake is van een excentrische ligging ten opzichte van de dorpskern. Snijdelwijk heeft eigen voorzieningen zoals een winkelsteunpunt en basisscholen. Met de jongste uitbreiding Waterrijk is wel direct aangesloten op de dorpskern en is in boomteelt gebied gebouwd.
Boskoop kenmerkt zich door een fijnmazig stelsel van sloten, die de langgerekte copes (de verkavelingsrichting: slagen) van elkaar scheidt. Op de kop, langs het lint, staat het woonhuis. Daarachter bevindt zich de verborgen wereld met de privé-tuin, de plantage en prachtige oude schuren. Wanneer je je over een lint beweegt vang je tussen de huizen door soms een glimp op van deze verborgen wereld, die 'de heerlijkheid' is genoemd.
Het Stedenbouwkundig Plan van 'Boskoop Waterrijk', waar het gebouw dat met dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt deel van uitmaakt, borduurt voort op de slagenverkaveling die eigen is aan het veenweidelandschap. De slagen blijven prominent in het plan aanwezig, als lange zichtlijnen over het water of als secundaire ontsluitingsstraat. Ze zijn herkenbaar door lange bomenlanen. Opgenomen in de richting van de slotenstructuur is in het midden van de buurt een groene Boskoopse kavel gesitueerd die onbebouwd zal blijven: de 'Heerlijkheid' van Waterrijk. Haaks op de slotenstructuur is eveneens in het midden van de buurt een waterelement gesitueerd met aan één zijde groene en gedeeltelijke openbare oevers met verblijfsmogelijkheden. In het woonomgevingsconcept worden deze twee elementen opgevat als het logo van de buurt. Het landschappelijke karakter van de openbare oever(s) wordt versterkt door de toepassing van natuurlijk ingerichte eilandjes die in het water uitsteken.
Het gebied wordt gefaseerd ontwikkeld. De eilandenstructuur leent zich hier uitstekend voor. Elk eiland heeft een palet aan woningtypes. Dit benadrukt het dorpse karakter, waarbij ook iedereen door elkaar woont. En zo wordt in elke fase voor ieder wat wils iets op de markt gezet.
Lange lijnen zijn een belangrijk onderdeel van het Stedenbouwkundig Concept. In de groenstructuur krijgen deze lijnen een 'groene onderstreping' door de boomrijen die gesitueerd worden in de groene middenbermen. Het beschikbare straatprofiel geeft voldoende mogelijkheid om hier bomen met een flinke kruin toe te passen, waardoor de straat een lommerrijk karakter zal krijgen.
In het plan bevindt zich een reeks van bijzondere en groene plekken. De plekken die gelegen zijn aan het water geven aanleiding om door middel van een vlonder en/of steiger op een bijzondere wijze de relatie met het water te versterken. De parkeerkoffers worden in groen ingebed, bijvoorbeeld door hagen, of (aan het water) een groen talud. Een deel van de plekken is bestemd voor speelactiviteiten van de jongere bewoners van Waterrijk. De plekken zijn onderling verbonden met een langzaam verkeersnetwerk waardoor Waterrijk een transparant en toegankelijke karakter krijgt.
In de verkeersstructuur wordt onderscheid gemaakt tussen de doorgaande route en de overige woonstraten. Dit geeft aanleiding om ook in de uitwerking van de woonomgeving dit onderscheid te benadrukken. In de woonstraten wordt een shared space (gedeelde ruimte) profiel toegepast. Dit betekent dat de rijloper en het voetpad op gelijk niveau komen te liggen. De verschillende woonbuurtjes krijgen hierdoor meer verblijfskwaliteit dan wanneer voor het meer verkeerskundige (voetpad en rijloper ongelijk niveau) profiel zal worden gekozen.
Afbeelding: definitief ontwerp stedenbouwkundig plan (vastgesteld 15 maart 2011)
Het voorliggende plangebied ligt in het noordoostelijke gedeelte van het stedenbouwkundig plan 'Boskoop Waterrijk'. Het bouwplan gaat uit van 54 appartementen, een maatschappelijke plint (circa 1.950 m2 BVO), een stallinggarage met 54 parkeerplaatsen en parkeren op maaiveld.
Op de onderstaande afbeelding is de directe omgeving van het plangebied weergegeven in het stedenbouwkundig plan.
Afbeelding: directe omgeving van het plangebied
Op de onderstaande afbeeldingen zijn de gevelaanzichten van de appartementen weergegeven. Het gebouw heeft een bouwhoogte van maximaal 16,3 meter. De bebouwing tussen de twee gebouwonderdelen is circa 4 meter hoog. Deze bouwhoogten passen binnen de maxima die zijn vastgelegd in het onherroepelijke bestemmingsplan Boskoop Dorp. Dat plan staat een maximale bouwhoogte van 15 meter plus 10% toe, dus 16,50 meter.
Op de navolgende afbeelding is een impressie van het ontwerp, gezien vanaf het westen, weergegeven.
De bouwhoogte van de nieuwbouw maakt deel uit van de diagonaal die door het centrum van Waterrijk (Oost en West samen) loopt. De nieuwe bebouwing sluit in hoogte en massa aan bij de beoogde school aan de overzijde van de Boomgaard en op de reeds bestaande appartementengebouwen langs Boomgaard, waarvan er één op de navolgende foto is weergegeven.
Op 1 juli 2008 is de Wro in werking getreden. Het bestemmingsplan 'Waterrijk - Boomgaard' moet daarom voldoen aan de bepalingen van de Wro en de daaruit volgende aanvullende regelingen. De Wro en het Bro stellen de digitalisering van ruimtelijke plannen en besluiten volgens daartoe gestelde standaarden verplicht. De digitaliserings- en standaardisatieverplichting is op 1 januari 2010 in werking getreden.
Het Bro stelt verplicht dat een bestemmingsplan in digitale vorm volgens de ro-standaarden voor de digitalisering wordt vastgesteld. Voor nieuwe bestemmingsplannen is er altijd een digitaal plan, welke prevaleert boven het analoge, afgedrukte plan.
Het voorliggende bestemmingsplan voldoet aan de gemeentelijke standaarden, de standaarden voor vergelijkbaarheid (de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen, het SVBP 2008) alsmede de ‘Werkafspraak SVBP begrippen vs. Wabo’ (Geonovum, concept september 2010) en is als digitaal plan (GML-bestand) opgesteld.
Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een GML-bestand, regels en een toelichting. Het GML-bestand bevat de verbeelding (plankaart), waaraan de regels zijn gekoppeld. Deze vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.
In de bestemmingsomschrijving van de planregels wordt beschreven welke functies binnen de betreffende bestemming zijn toegestaan. In de bouwregels wordt weergegeven of en hoe gebouwd mag worden. Daarin wordt in algemene zin geregeld in alle bestemmingen dat er slechts gebouwd mag worden ten behoeve van de bestemming. In de navolgende (sub)leden worden maten zoals oppervlakten en bouwhoogten opgenomen, die betrekking hebben op de toegestane gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. In de specifieke gebruiksregels worden nadere bepalingen gegeven omtrent de functies die zijn vermeld in de bestemmingsomschrijving. Zo kan bijvoorbeeld de omvang van bepaalde functies beperkt worden, of de situering van functies worden aangewezen.
In dit hoofdstuk wordt elk artikel van de (plan)regels kort toegelicht.
Hoofdstuk 1: Inleidende regels
Artikel 1 Begrippen
Dit artikel bevat de definities van begrippen die in dit bestemmingsplan worden gebruikt. Daardoor wordt vermeden dat verschillende interpretaties van begrippen tot verschillen van mening over de regelgeving zouden kunnen leiden. De begripsbepalingen staan, behalve voor de begrippen 'het plan' en 'bestemmingsplan' op alfabetische volgorde.
Artikel 2 Wijze van meten
In dit artikel is geregeld op welke manier moet worden gemeten.
Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels
Artikel 3 Gemengd (GD)
Het voorliggende bestemmingsplan gaat uit van een gevarieerd programma. Er worden woningen gerealiseerd en in de plint komen maatschappelijke voorzieningen.
Gezien deze samenstelling is de toekomstige bebouwing bestemd als ‘Gemengd (GD)’. Gelet op lid 1 mogen gronden met deze bestemming bebouwd worden met (boven)woningen en maatschappelijke voorzieningen alsmede voor bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, tuinen en erven.
In lid 2 zijn bouwregels opgenomen. Gebouwen zijn slechts toegestaan binnen de aangegeven bouwvlakken. Er geldt een maximum bebouwingspercentage van 100% van het bouwvlak. De maximale bouwhoogte is met de aanduiding 'maximale bouwhoogte' op de verbeelding aangegeven.
Voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt een maximum bouwhoogte van 2 meter.
Artikel 4 Groen (G)
De voor 'Groen (G)' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, bermen en beplanting, nutsvoorzieningen, paden, speelvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding. Ook zijn toegestaan bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wegen en verhardingen, parkeervoorzieningen en met inachtneming van de keur van het waterschap.
Binnen de bestemming 'Groen (G)' mogen geen gebouwen worden gebouwd. Voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt een algemene maximum bouwhoogte van 3 meter, maar lichtmasten mogen 6 meter hoog zijn en speelvoorzieningen 4 meter.
Artikel 5 Verkeer (V)
De voor 'Verkeer (V)' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen en straten, met een functie voornamelijk gericht op de afwikkeling van het doorgaande verkeer. Tevens zijn wandel- en fietspaden, parkeer-, groen- en speelvoorzieningen, waterhuishoudkundige doeleinden, met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.
Binnen de bestemming 'Verkeer (V)' mogen geen gebouwen worden gebouwd. Voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt een algemene maximum bouwhoogte van 2 meter, maar speelvoorzieningen mogen 4 meter hoog zijn. Straatmeubilair en straatverlichting is binnen deze bestemming vergunningvrij.
Artikel 6 Water (WA)
De voor 'Water (WA)' aangewezen gronden zijn bestemd voor waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, dammen en/of duikers.
Binnen de bestemming 'Water (WA)' mogen geen gebouwen worden gebouwd. Voor het bouwen van bruggen en viaducten geldt een maximum bouwhoogte van 8 meter en voor overige bouwwerken geen gebouw zijnde een maximum bouwhoogte van 4 meter.
Hoofdstuk 3: Algemene regels
Artikel 7 Anti-dubbeltelbepaling
Door middel van dit artikel wordt voorkomen dat grond welke betrokken is geweest bij het toestaan van een bouwplan bij de beoordeling van een later bouwplan wederom betrokken is.
Artikel 8 Algemene bouwregels
In dit artikel is aangegeven dat bestemmings- en/of bebouwingsgrenzen van gebouwen mogen worden overschreden ten behoeve van ondergeschikte bouwdelen. In het artikel is aangegeven om welke ondergeschikte bouwdelen het gaat en welke maximale overschrijding is toegestaan.
Artikel 9 Algemene gebruiksregels
In dit artikel wordt geregeld welk gebruik is toegelaten. Een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, stallings- en/of opslagplaats alsmede seksinrichtingen zijn niet toegestaan. Een gebruik van gronden en bouwwerken voor kamerverhuur is tevens aangegeven als verboden gebruik.
Artikel 10 Algemene afwijkingsregels
Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen in afwijking van het bestemmingsplan. In deze regeling zijn de algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen zodat enige flexibiliteit mogelijk wordt gemaakt ten aanzien van de regels. Er kan alleen worden afgeweken van de regels als de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden, het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad. Een afwijking van het bestemmingsplan dient te worden voorzien van een ruimtelijke motivatie.
Artikel 11 Overgangsrecht
In dit artikel wordt geregeld dat bouwwerken mogen worden behouden of gebruik mag worden voortgezet vanaf het moment dat het plan rechtskracht heeft verkregen ondanks dat de bebouwing of het gebruik niet (langer) overeenkomt met de regels die in dit bestemmingsplan worden gegeven. Het overgangsrecht vindt op deze wijze zijn plaats in dit plan.
Artikel 11.1 regelt de bebouwing, waarbij onder lid 1 vernieuwing en verandering van bebouwing, die in strijd is met het bestemmingsplan wordt toegestaan, onder voorwaarde dat de afwijking van het bestemmingsplan niet wordt vergroot. Een reeds eerder afgegeven omgevingsvergunning mag worden benut, ook al is het bouwen in strijd met het bestemmingsplan. Het hier gestelde geldt niet indien een raadsbesluit tot onteigening is genomen. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%. De omgevingsvergunning kan gelet op het bepaalde onder lid 3 niet worden verleend indien het betreffende bouwwerk in strijd is met het daarvoor geldende plan, inclusief de daarin opgenomen overgangsbepaling.
Artikel 11.2 van dit artikel regelt het gebruik. Onder 1 is geregeld dat gebruik dat volgens eerdere bepalingen was toegestaan maar op basis van dit nieuwe bestemmingsplan wordt verboden mag worden voortgezet. In lid 2 is geregeld dat gebruik als bedoeld onder a niet mag worden gewijzigd in een ander strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang afneemt. Indien het strijdig gebruik langer dan een jaar wordt onderbroken is het conform het bepaalde in lid 3 niet meer toegestaan om het strijdig gebruik daarna te hervatten. Gelet op het bepaalde in lid 4 is het bepaalde in lid 1 niet van toepassing indien het betreffende gebruik reeds in strijd is met het daarvoor geldende plan, inclusief de daarin opgenomen overgangsbepaling.
Artikel 12 Slotregel
Dit wordt ook wel de citeerbepaling genoemd. Hierin wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan genoemd is.
De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolgde de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden. Daaronder valt zowel de maatschappelijke uitvoerbaarheid door middel van inspraak en overleg als ook de milieu- en veiligheidsaspecten als, tot slot, de economische uitvoerbaarheid van het plan.
Inspraak
Over het stedenbouwkundig schetsontwerp is op 24 november 2009 een informatie avond gehouden. Op basis van dat schetsontwerp zijn het 'Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP) Waterrijk-West', het 'Beeldkwaliteitsplan Waterrijk-West' en de 'Gebiedsgerichte welstandscriteria deelgebied Waterrijk-West' opgesteld. Over deze drie documenten is in de periode van 22 april 2010 tot en met 2 juni 2010 inspraak gehouden. Rekening houdend met de in die periode ingekomen inspraakreacties zijn de genoemde documenten vastgesteld door het college van B en W. Het voorliggende bestemmingsplan is in overeenstemming met deze documenten.
Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt het voorontwerp bestemmingsplan 'Waterrijk - Boomgaard' toegezonden aan de volgende overlegpartners.
Tegelijk met het gevoerde vooroverleg heeft het voorontwerpbestemmingsplan van 14 juli 2011 tot 8 september 2011 ter inzage gelegen. Tijdens die periode zijn er geen zienswijzen en/of vooroverlegreacties binnengekomen.
Op 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd. In het besluit wordt onderscheid gemaakt in m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten en m.e.r.-plichtige activiteiten. Het aantal situaties waarvoor een m.er. verplicht moet worden uitgevoerd is verminderd. Er zijn nu meer situaties waar eerst beoordeeld kan worden of een m.e.r. moet worden uitgevoerd.
Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets, die dus een nieuw element is in de m.e.r.-regelgeving, wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:
De diepgang van de vormvrije m.e.r.-beoordeling hangt af van:
De activiteit “aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen” is opgenomen in de D-lijst (D11.2). Het stedelijk ontwikkelingsproject is in de Memorie van Toelichting bij het Besluit milieueffectrapportage als volgt beschreven: “Bij een stedelijk ontwikkelingsproject kan het gaan om bouwprojecten als woningen, parkeerterreinen, bioscopen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan.” De onderhavige ontwikkeling kwalificeert hier voor. De m.e.r.-beoordelingsplicht voor deze activiteit geldt in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:
Oppervlaktes en aantal zoals hiervoor genoemd zijn voor de onderhavige ontwikkeling niet aan de orde. Echter, in artikel 2, vijfde lid onder b van het Besluit bepaalt dat een m.e.r.-beoordeling tóch nodig is wanneer onder de drempelwaarden wordt gebleven maar niet kan worden uitgesloten dat de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. Dit geldt dus voor activiteiten die voorkomen op de D-lijst maar die onder de drempelwaarde blijven en dat is het geval voor de onderhavige ontwikkeling .
Aangezien het voorliggende bestemmingsplan betrekking heeft op een ontwikkeling van geringe schaal is een zeer beperkte beoordeling aan de orde.
De ontwikkeling leidt niet tot nieuwe emissies of significante nieuwe verkeersaantrekkende werking. Het ruimtebeslag is gering en normaal voor een binnenstedelijke situatie. Er zijn geen gevoelige gebieden in de nabijheid die beïnvloed zouden kunnen worden door de ontwikkeling. De herontwikkeling is getoetst op eventuele effecten op archeologische waarden. Het bestemmingsplan geeft op grond daarvan geen aanleiding tot het uitvoeren van een m.e.r.
Op grond van de Wet geluidhinder is akoestisch onderzoek verplicht voor nieuwe geluidgevoelige bestemmingen die worden gerealiseerd binnen de geluidzone van wegen die op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder zijn gezoneerd. Dit betreft wegen waar een maximum snelheid van meer dan 30 kilometer per uur geldt. Straten waar een maximum snelheid van 30 kilometer per uur of minder geldt zijn niet gezoneerd. De geluidbelasting ten gevolge van een zoneplichtige weg mag ter plaatse van de gevel van een woonfunctie of andere geluidgevoelige bestemmingen conform artikel 82 van de Wgh ten hoogste 48 dB bedragen (voorkeursgrenswaarde). Indien de geluidbelasting ten gevolge van één van de wegen afzonderlijk hoger is dan de voorkeursgrenswaarde, kan er een hogere grenswaarde aangevraagd worden per weg.
In het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan 'Boskoop - Dorp' zijn voor de gehele ontwikkellocatie hogere waarden vastgesteld. Omdat op de Boomgaard een maximum snelheid van 30 km/uur geldt is nieuw akoestisch onderzoek en het vaststellen van hogere waarden niet aan de orde.
In het kader van het bestemmingsplan Boskoop-Dorp werd reeds ingegaan op (onder andere) geluidhinder, bedrijvigheid en milieuzonering, externe veiligheid en bodem. De relevante delen van de betreffende rapportage (Milieudienst Midden-Holland, 'Omgevingsonderzoek behorend bij het bestemmingsplan Boskoop Dorp deel B: ontwikkelingslocaties', Rapportnr. 0805002emh-B7 d.d. juni 2008) zijn opgenomen in de bijlagen bij deze plantoelichting. Daaruit blijkt dat het onderhavige projectgebied geen onaanvaardbare geluidhinder ondervindt zodat er ook wat betreft geluidhinder sprake is van een goede ruimtelijke ordening.
Bij de aanvraag omgevingsvergunning moet de aanvrager door uitvoering van een akoestisch onderzoek aantonen dat wordt voldaan aan de bepalingen in het Bouwbesluit omtrent de binnenwaarde.
In het kader van de stedenbouwkundige uitwerking is er studie gedaan naar de verkeerskundige aspecten van de gehele ontwikkellocatie 'Boskoop Waterrijk'. In de verkeersstructuur van Waterrijk wordt onderscheid gemaakt tussen de doorgaande route en de overige woonstraten. Dit geeft aanleiding om ook in de uitwerking van de woonomgeving dit onderscheid te benadrukken. In de woonstraten wordt een shared space (gedeelde ruimte) profiel toegepast. Dit betekent dat de rijloper en het voetpad op gelijk niveau komen te liggen. De verschillende woonbuurtjes krijgen hierdoor meer verblijfskwaliteit dan wanneer voor het meer verkeerskundige (voetpad en rijloper ongelijk niveau) profiel zou worden gekozen.
Op basis van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen van Boskoop Waterrijk worden de parkeernormen gehanteerd zoals opgenomen in de publicatie 'ASVV 2004, Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom' van het CROW. In het vastgestelde voorlopig stedenbouwkundig plan voor Boskoop Waterrijk is dit vertaald naar een parkeerbalans. Het opgestelde definitieve stedenbouwkundig plan vormt de basis voor het inrichtingsplan, waarin ten opzichte van het voorlopige stedenbouwkundig plan hooguit ondergeschikte aanpassingen in de parkeerbalans zijn verwerkt.
Geconcludeerd kan worden dat voor de totale ontwikkeling van Boskoop Waterrijk een sluitende parkeerbalans is opgesteld.
Op grond van het omgevingsrecht dient bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning een onderzoeksrapport betreffende verontreiniging van de bodem te worden ingediend, dat gebaseerd is op onderzoek dat is uitgevoerd door een persoon of een instelling die daartoe is erkend op grond van het Besluit bodemkwaliteit.
Volgens de uitgevoerde onderzoeken (zie bijlage, met name de onderzoeken van bureau Adverbo van 27 juni 2006 en 3 juli 2006) komen er in het gebied van 'Boskoop Waterrijk' diverse bodemverontreinigingen voor. De gronden zijn eigendom van de gemeente. Voor een deel is een koopovereenkomst gesloten met de projectontwikkelaar en voor delen moet dat nog gebeuren. De gronden worden door de ontwikkelaar geschikt gemaakt voor de nieuwe bestemming.
De Milieudienst Midden Holland heeft geadviseerd historisch onderzoek te laten uitvoeren wanneer daadwerkelijk gebouwd gaat worden, voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.
Ingenieursbureau Oranjewoud heeft in overleg met het Hoogheemraadschap van Rijnland uitgangspunten opgesteld voor het waterhuishoudkundig systeem in de nieuwbouwwijk (Uitgangspunten voor het waterhuishoudkundig systeem Waterrijk, projectnr. 172805.02 d.d. 7 oktober 2009, zie bijlage). Het Hoogheemraadschap heeft per brief van 9 december 2009 (kenmerk 09.41738, zie bijlage) aangegeven in te kunnen stemmen met de uitgangspunten die zijn genoemd in deze rapportage. Op basis van het definitief ontwerp van het stedenbouwkundig plan is de rapportage van Oranjewoud eveneens definitief afgerond (rapportage d.d. 23 februari 2011, zie bijlage).
Omdat het ontwikkelen van een woonwijk een doorlopend proces is, is in overleg met het hoogheemraadschap afgesproken 2 berekeningen uit te voeren:
Met de resultaten van de 2e berekening wordt inzichtelijk hoeveel open water er minimaal nodig is bij een maximaal verhard oppervlak van 7,5 ha. Er hoeven geen nieuwe berekeningen te worden uitgevoerd zolang het verhard oppervlak onder de 7,5 ha blijft en het oppervlak open water aan het berekende minimum voldoet.
Naar aanleiding van het definitief ontwerp is de inrichting van het watersysteem nogmaals getoetst, omdat het verhard oppervlak meer dan de gestelde 7,5 ha bedraagt. Het oppervlaktewater heeft echter eveneens een groter oppervlak, waardoor de toenames elkaar kunnen compenseren. Daarnaast is het totale oppervlak van het plangebied iets gewijzigd. Derhalve is situatie 3 doorgerekend:
De conclusies hiervan is dat ook in situatie 3 wordt voldaan aan de eisen ten aanzien van de watercompensatie.
Voor de inrichting van het watersysteem is rekening gehouden met de randvoorwaarden die vanuit de Keur, de algemene regels en de beleidsregels van het Hoogheemraadschap van Rijnland gesteld worden. De kunstwerken en watergangen zijn volgens deze randvoorwaarden gedimensioneerd. Voor een aantal wijzigingen in het watersysteem, zoals het dempen en graven van watergangen en het aanleggen van kunstwerken, is een Watervergunning in het kader van de Waterwet nodig.
Op 16 januari 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Nederlandse parlement heeft dit verdrag in 1998 goedgekeurd. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren.
In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn. Is de verwachting dat er archeologisch waardevolle zaken aanwezig kunnen zijn aanwezig dan is vooronderzoek nodig. Omdat de onderliggende verwachtingswaarde (conform de provinciale CHW-kaart) laag is kan worden afgezien van verder vervolgonderzoek.
Op grond van verkennend onderzoek van Oranjewoud (Archeologisch Rapport 2006/75 Bureau- en inventariserend veldonderzoek plangebied Waterrijk West te Boskoop, projectnummer 166768, d.d. november 2006) is tevens vastgesteld dat er geen aanleiding is tot nader onderzoek.
Voor de bescherming van diersoorten is de Flora en Faunawet (april 2002) van toepassing. Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van nieuwe bouwwerken en/of andere activiteiten zal rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen planten- en diersoorten op grond van de Flora- en faunawet. Indien uit gegevens danwel onderzoek blijkt dat er sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en/of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplantings- of rustplaatsen dan wel ontworteling of vernieling veroorzaakt, zal de betreffende bouwwerkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaatsvinden na ontheffing c.q. vrijstelling op grond van de Flora en faunawet. Bij de beoordeling van deze ontheffing c.q. vrijstelling is de habitatrichtlijn mede toetsingskader.
Naar aanleiding van een natuurtoets van Oranjewoud uit oktober 2006 is een aanvullende inventarisatie gestart. Op 1 november 2009 is daarover gerapporteerd door ingenieursbureau Oranjewoud (Nader onderzoek beschermde natuurwaarden, projectnummer 172805.11 d.d. 1 november 2009). Uit dit nadere onderzoek is gebleken dat er in het plangebied geen beschermde diersoorten voorkomen die ontheffing van de Flora en faunawet zouden vergen.
Het plangebied bevindt zich niet in de nabijheid van inrichtingen of transportroutes die van invloed zijn op de veiligheid. In het kader van het bestemmingsplan Boskoop-Dorp heeft de Gasunie gerapporteerd omtrent de externe veiligheid met betrekking tot haar gasleiding (Notitie Gasleiding Boskoop d.d. 24 juni 2008). Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van de betreffende gasleiding, zodat deze leiding niet releant is voor het groepsrisico.
Voor luchtkwaliteit is titel 5.2 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen), beter bekend als de Wet luchtkwaliteitkader. Daarin is bepaald dat bij het vaststellen aan bestemmingsplannen moet worden voldaan aan grenswaarden voor onder meer stikstofdioxide en fijnstof. In het “Besluit niet in betekenende mate bijdragen” is bepaald dat indien een project kan worden beschouwd als “niet in betekenende mate” er geen toetsing aan de grenswaarden hoeft plaats te vinden. Deze grens is sinds de inwerkingtreding van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in het Besluit gesteld op 3%, wat betekent dat de concentratie stikstofdioxide of fijn stof met maximaal 3% mag toenemen als gevolg van de nieuwe ontwikkelingen die een projectbesluit toestaat. Als het meer is dan 3% moet worden getoetst aan de grenswaarden. In de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen' is voor een aantal specifieke projecten een berekening gemaakt bij welk bouwprogramma er nog sprake is van “niet in betekenende mate”. Dit is als het project betrekking heeft op maximaal 1.500 woningen of 100.000 m² kantoren (bij één ontsluitingsweg) of een combinatie van beiden.
In het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan 'Boskoop-Dorp' is er een onderzoek naar luchtkwaliteit uitgevoerd. Uit de berekeningen is af te leiden dat in Boskoop een redelijke luchtkwaliteit heerst. Nergens is sprake van een overschrijding van de grenswaarden.
Nabij dit plangebied liggen geen relevante bedrijven. De agrarische bedrijven in Waterrijk-West zullen hun activiteiten staken.
Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient de financiële haalbaarheid van het plan te worden aangetoond. Dit om te voorkomen dat een rechtssituatie geldt die niet realistisch blijkt te zijn. In afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) zijn regels opgenomen ten aanzien van grondexploitatie. In artikel 6.12, lid 1 Wro is daarbij bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. De ontwikkeling die door middel van het voorliggende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is te kwalificeren als bouwplan, zoals bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).
De in artikel 6.12, lid 1 Wro opgenomen verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan geldt niet, indien het verhaal van kosten op een andere manier verzekerd is (zoals een vooraf afgesloten privaatrechtelijke overeenkomst) of indien het stellen van eisen of regels niet noodzakelijk is. Dit volgt uit artikel 6.12, lid 2 Wro.
Voor de onderhavige ontwikkeling is een anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de ontwikkelaar, zodat er geen aanleiding is om een exploitatieplan vast te stellen.
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Het is toegestaan de in dit plan aangegeven bestemmings- en bouwgrenzen mogen in afwijking van de bestemmingsregels worden overschreden door:
Tot een gebruik, strijdig met in het plan aan de grond gegeven bestemming, wordt in ieder geval gerekend: